Der portugiesische Premierminister António Costa kündigte am Donnerstag an, dass Portugals äußerst beliebtes Golden-Visa-Programm auslaufen wird. Das Programm, das seit 2012 in Kraft ist, hat Investitionen in Höhe von 6,797 Mrd. EUR angezogen, von denen 88 % in Immobilien geflossen sind. Ob die Schließung sofort oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums erfolgt, wurde noch nicht bestätigt.

Am 16. März wird eine öffentliche Diskussion zur Gestaltung und Änderung der Vorschläge stattfinden, bei der die heutigen Vorschläge diskutiert und anschließend von der Versammlung der Republik genehmigt werden.

"Es bleibt abzuwarten, ob es eine Gnadenfrist für die Investoren geben wird, die den Prozess vor kurzem begonnen haben, sowie für die Unternehmen, die in diesem Markt tätig sind", kommentiert David Moura-George, Portugal Director bei Athena Advisers. "Eine solche Frist wurde bereits bei der Änderung des Programms im Jahr 2022 eingeräumt, so dass die Logik nahelegt, dass eine solche Frist auch dieses Mal eingeräumt wird, vielleicht bis zum Ende dieses Jahres. Es ist auch möglich, dass einige der nicht-immobilienbezogenen Wege zum Goldenen Visum bestehen bleiben, wie z. B. Kapitaltransfer, Fondsinvestitionen oder Investitionen in Kultur, wie sie in anderen europäischen Ländern existieren."

"Viele werden argumentieren, dass die Schließung des Golden Visa eine populistische Idee ist, um einheimische Immobilienkäufer zu beschwichtigen, die aus den sanierten und gentrifizierten Immobilienmärkten der Innenstädte verdrängt wurden", fügt Moura-George hinzu. Dies führte im letzten Jahrzehnt zu einer Welle der Erneuerung in Lissabon, und das Goldene Visum war ein Anreiz, der die internationale Nachfrage ergänzte. "

"Für einige Regionen im Landesinneren Portugals sowie für die Inseln Maderia und die Azoren wird dies unglücklich sein. Nach den Änderungen im Jahr 2022 hofften diese Orte auf einen Zustrom von Investitionen, da sich Städte wie Lissabon und Porto nicht mehr qualifizierten, und ich glaube, dass das Programm in seiner jetzigen Form ein gut ausgearbeitetes Modell ist, das die städtischen oder küstennahen Märkte nicht länger einer verstärkten Entwicklung aussetzt, daher ist es schade, dass es wegfällt."

Die Änderungen, die im Jahr 2022 in Kraft traten, bewirkten, dass Immobilieninvestitionen in Lissabon und Porto nicht mehr für die Beantragung des Goldenen Visums qualifiziert sind, sondern nur noch Investitionen in den Regionen im Landesinneren und auf den Inseln der Azoren und Madeira. Einige Mindestinvestitionsbeträge für andere Kategorien wurden ebenfalls geändert.


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Wie sich das Programm im Jahr 2022 ändert

"Für die Azoren und Madeira war die Entwicklung schon immer stark eingeschränkt, so dass es im Allgemeinen nur sehr wenige neue Immobilien gibt. Diese Reiseziele haben eine Anziehungskraft, die über das Goldene Visum hinausgeht - denken Sie an Strand, Sonne, raue Natur -, so dass die Nachfrage nach diesen Märkten stark bleiben wird, wenn die seltenen Projekte freigegeben werden."

Marktbewegungen - wie wird sich die Schließung auf Immobilienmärkte wie Lissabon auswirken?

"Wenn dies vor fünf Jahren passiert wäre, wäre ich ein wenig besorgt über den Lissabonner Markt, aber nicht heute", fügt Moura-George hinzu. "Der Lissabonner Markt ist gereift, und die Veränderungen, die 2022 stattfanden, haben als Puffer für jegliche Marktbewegungen gewirkt. Aber das Wichtigste ist, dass der Immobilienmarkt des Goldenen Visums ein Markt mit geringer oder gar keiner Hebelwirkung war. Von den X Mrd., die über das Programm in Immobilien investiert wurden, wurden nur sehr wenige finanziert, es handelte sich fast ausschließlich um Barkäufe, so dass es sich in dieser Hinsicht um einen isolierten Markt handelte."

"Wenn Immobilien nicht mehr in Frage kommen, werden die Bauträger versuchen, das Programm für alle Projekte, die sich bewerben, zu beschleunigen, so dass es zu einer kleinen Flut von Veröffentlichungen kommen kann, da die Nachfrage im Vorfeld der Schließung zurückgeht. In Wirklichkeit sind diese Projekte ohnehin von der Genehmigung der Regierung abhängig, so dass es schwer sein wird, sie weit nach vorne zu bringen."


Ein großer Erfolg für förderfähige Golden-Visa-Fonds?

Seit 2019 haben die Investitionen über förderfähige Fonds stark zugenommen. Im Jahr 2019 wurden 0,56 % der Gesamtinvestitionen des Jahres über den Fonds getätigt, und nur drei Jahre später, bis Ende 2022, war dieser Anteil auf fast ein Fünftel (18,36 %) angewachsen. Dies führte zu einer Verdreißigfachung innerhalb von drei Jahren, von 4,16 Mio. Euro Gesamtinvestition im Jahr 2019 auf 120,07 Mio. Euro im Jahr 2022.

"Die Investition in einen regulierten Fonds bedeutet natürlich, dass man nicht die Eigentumsrechte an einer Immobilie besitzt, wie es bei einer Golden-Visa-Investition in Immobilien der Fall wäre", fährt Moura-George fort. "Aber für eine Mindestinvestition von 500.000 € gibt es seit fast 5 Jahren in dieser Höhe keine zentralen Lissabonner Immobilien mehr. Aus diesem Grund sind die Fonds, zumindest diejenigen, die auf Immobilien ausgerichtet sind, bei Nicht-EU-Investoren so beliebt geworden, da sie die Möglichkeit boten, auf niedrigerem Niveau in erstklassige Lissabonner Immobilien zu investieren und dies gleichzeitig mit dem Anreiz eines Antrags auf ein Goldenes Visum zu kombinieren."

"Bei einer Schließung dieses Weges zum Goldenen Visum werden die Fonds, die nicht korrekt zusammengestellt wurden, schnell identifiziert. Die gut strukturierten Fonds, die in diversifizierte Immobilien an wichtigen Standorten in Portugal investieren, werden weiterhin nachgefragt werden, unabhängig davon, ob sie für die Beantragung eines Goldenen Visums genutzt werden können oder nicht."

Es dauerte weniger als zwei Jahre, bis das portugiesische Goldene-Visum-Programm Investitionen in Höhe von 1 Milliarde Euro generierte und Chinesen, Brasilianer, Südafrikaner und seit diesem Jahr auch Briten anlockte. Seitdem ist es zu einem der beliebtesten Investitions- und Aufenthaltsprogramme seiner Art in der Welt geworden und hat Investitionen in Höhe von fast 7 Mrd. EUR angezogen.


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