En 2022 se produjeron cambios significativos en el programa Portugal Golden Visa, y ya no se permiten las inversiones inmobiliarias en lugares populares como Lisboa, Setúbal, Oporto y el Algarve.

Los límites de inversión no han variado en gran medida, ya que los precios de 280.000 euros, 350.000 euros y 500.000 euros siguen siendo los más importantes. En el nivel de 280.000 euros, las propiedades deben estar situadas en densidades de población bajas o ser de naturaleza comercial, mientras que las propiedades de 350.000 euros deben ser más antiguas y estar sujetas a renovación y las de 500.000 euros eliminan cualquier limitación, siempre que la inversión se realice en una región interior, las Azores o Madeira.

GVP Life, una consultoría global de residencia e inversión centrada en el mercado portugués, ha observado que los inversores de Golden Visa y las empresas inmobiliarias están dirigiendo su atención a las ciudades del interior del país, con lugares como Évora, Castelo Branco, Comporta y Santarem. Sin embargo, los riesgos en estos lugares son más altos, ya que no son zonas en las que tradicionalmente los inversores inmobiliarios sin visado de oro constituyen la mayoría de los compradores, ni son refugios establecidos como Lisboa, Oporto, el Algarve o Setúbal", observa Kieron Norris, Director Ejecutivo de GVP Life.

Las empresas inmobiliarias también han empezado a buscar ofertas turísticas y otras opciones de propiedades comerciales para los inversores que buscan entrar en el punto de precio mínimo de 280.000 euros. A menudo se percibe que el precio está inflado, y los que ofrecen recompras garantizadas conllevan un riesgo. En estos casos, la recompra suele ser ofrecida por una entidad especial creada para la promoción en cuestión, y esa entidad sólo podrá recomprar la unidad si los resultados financieros durante 5 años son lo suficientemente buenos. Esto pone en riesgo no sólo el capital de los inversores, sino también el éxito de su residencia Golden Visa.

El otro cambio de la norma se refiere a los fondos de inversión, que han visto aumentar el importe mínimo de 350.000 euros a 500.000 euros. Los fondos de inversión son vehículos de inversión diversificados que suelen invertir en propiedades y acciones portuguesas, y que también pueden invertir el 40% del capital gestionado en otros países europeos, repartiendo así el riesgo entre varios activos y países.

"Los fondos de inversión también pueden invertir en propiedades residenciales en los destinos de inversión más populares de Lisboa, Setúbal y Oporto, lo que disminuye el riesgo, ya que hasta el noventa por ciento de la inversión no está basada en Golden Visa. En la actualidad, existen muchos fondos que reúnen los requisitos de la Golden Visa en Portugal, pero estos fondos deben investigarse cuidadosamente para asegurarse de que tienen la exposición adecuada a la cartera de propiedades y a las ubicaciones correctas, la diversificación en otras geografías, así como que se benefician de una gestión experimentada y de confianza que posee un sólido historial de rendimiento. Los que mejor funcionan siguen invirtiendo en Lisboa, donde los rendimientos son más estables, y en zonas circundantes como Setúbal, que se está convirtiendo en un destino para nómadas digitales, profesionales y expatriados", afirma Kieron Norris.

Los fondos de inversión también evitan los costosos impuestos sobre la propiedad y disfrutan de un mejor tratamiento fiscal, ya que los dividendos de las inversiones no tributan en Portugal para los no residentes fiscales, mientras que los ingresos por alquileres tributan al 28%, independientemente de la situación fiscal. Los fondos de inversión también son gestionados por gestores y asesores de fondos cualificados, que están sujetos a la normativa portuguesa y europea, a la que no están sujetas las empresas que ofrecen paquetes inmobiliarios sin fondo de Golden Visa.

En 2021, a pesar de la disponibilidad de zonas privilegiadas para la inversión, GVP Life observó un cambio notable hacia los fondos de inversión debido a su facilidad de administración, ya que no hay inquilinos que los inversores de Golden Visa deban gestionar, no hay emisión mensual de recibos de alquiler del gobierno, no hay conservación ni mantenimiento, y ninguno de los problemas que uno podría asociar tradicionalmente con la gestión de propiedades de alquiler en el extranjero. Durante la pandemia, los fondos se volvieron mucho más lógicos para muchos inversores que tenían que invertir a distancia.

A pesar del elevado interés de los clientes de Golden Visa por las regiones del interior, la tendencia hacia los fondos de inversión ha continuado en 2022, y es un fenómeno respaldado por el buen rendimiento de los fondos bien gestionados.

Kieron Norris, Director General de GVP Life.

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