Aumento de los tipos de interés: ¿Cómo afectará al mercado de la vivienda y del alquiler?

Tras la tasa de inflación anual récord del 8,1% registrada en mayo en todas las economías de la UE y un nuevo aumento hasta el 9,6% en junio de 2022, el BCE anunció a principios del mes pasado su decisión de subir los tipos de interés en 50 puntos básicos. La decisión de política monetaria, que entró en vigor el 27 de julio de 2022, tiene por objeto contrarrestar las presiones inflacionistas en la eurozona y estabilizar el aumento de los precios, especialmente el de la energía, que es el principal factor que contribuye al aumento de la tasa de inflación anual de la zona euro (que representa +4,19 puntos porcentuales, pp).

¿Cuáles son las repercusiones de la subida de los tipos de interés en el mercado inmobiliario?

El mecanismo por el que se espera que una subida de los tipos de interés afecte al mercado es bastante sencillo: el coste de los préstamos aumentará a medida que se endurezca el estándar de referencia para los préstamos hipotecarios y, por tanto, disminuirá el número de personas cualificadas para las hipotecas sobre viviendas. Como consecuencia de que la compra de vivienda sea menos asequible, aumentará el número de inquilinos en el mercado. Además, al disminuir la demanda de préstamos hipotecarios, es habitual esperar que los precios de la vivienda sigan la misma tendencia a la baja. Sin embargo, a raíz de la coyuntura económica de la eurozona -dinámica desequilibrada de la oferta y la demanda, problemas en la cadena de suministro y el pico de edad de compra de vivienda de los millennials- no se espera que los precios de la vivienda disminuyan significativamente en este momento. Aunque el alquiler tiende a aumentar en esta coyuntura económica, los gastos de alquiler siguen siendo generalmente favorecidos con respecto a los pagos de la hipoteca. En consecuencia, los propietarios de viviendas en alquiler observarán un aumento de la demanda y el mercado de alquileres tenderá a encarecerse también.

¿Qué significa esto para las carteras de inversión que se centran en prime propiedades en alquiler?

Se espera que el aumento de los precios de los alquileres, derivado de la subida de los tipos de interés, se traduzca en un aumento de los rendimientos derivados de las carteras de inversión que se centran en de gama alta propiedades de alquiler de gama alta. Esto sugiere que un subida de los tipos de interéss no siempre significa una mala noticia. Al contrario, este aumento es una buena señal para que los inversores exploren los fondos que contienen prime inmuebles de primera calidad y otros activos de cobertura de la inflación. Esto es especialmente cierto en el segmento de los inmuebles de primera categoría en Lisboa, donde la oferta de alquileres no puede seguir el ritmo de la demanda. Esto es evidente en las carteras iniciadas por EQTY Capital donde los rendimientos que se están alcanzando superan los niveles esperados.

¿Qué significa esto para los promotores?

La disminución de la demanda de préstamos hipotecarios tiene un impacto directo en la demanda de compra de viviendas, y como tal influirá inevitablemente en la cartera de proyectos de los promotores. A medida que aumenten los tipos de interés, se espera que los proyectos de promoción se ralenticen, especialmente los que tienen márgenes de financiación reducidos o que se dirigen a compradores de renta media que suelen recurrir a la financiación.La relajación de los precios de la vivienda, derivada de una menor demanda de compra de vivienda, tiende a empujar a los promotores a centrarse en 'construir para alquilar' para el alquiler. Este cambio estratégico por parte de los promotores se alinea con EQTY Capitalque se centra en obtener los mayores rendimientos para cada tipo de activo durante la vida de los fondos.