Selon cette étude, le prix moyen du mètre carré (m2) a atteint 1 355 euros en 2021, soit une hausse de 9,4%, la valeur des logements échangés au cours de l'année écoulée ayant atteint 28,1 milliards d'euros, soit 31,1% de plus qu'en 2020.

"Cette dynamique s'est accompagnée d'une forte croissance du financement bancaire pour l'achat de logements", indique l'étude, soulignant toutefois que les évaluations requises par les banques pour accorder ces prêts ne suivent pas toujours les tendances du marché.

"Il existe des comtés dans lesquels les valeurs des maisons négociées dépassent largement ce qui est, en théorie, la valeur réelle", indique l'unité de "recherche" de BA&N, précisant que "l'escalade des prix a été accompagnée" par l'évaluation attribuée par les experts évaluateurs, "mais pas entièrement".

Surévaluation

Pour BA&N, "à la lumière des évaluations attribuées par les experts, il existe une surévaluation des propriétés au moment de la transaction, qui au niveau national est de 5,4%", en tenant compte des données d'évaluation bancaire et des prix des logements publiés par l'Institut des statistiques, (INE), en référence à la fin de 2021.

En moyenne, au quatrième trimestre de 2021, le prix par mètre carré de l'évaluation bancaire était de 1 285 euros, tandis que le prix de vente moyen s'élevait à 1 355 euros par mètre carré.

L'existence de valeurs d'achat et de vente supérieures aux valeurs auxquelles les experts évaluent les propriétés lors d'une demande de financement rend plus difficile l'obtention d'un crédit pour les familles, note l'étude, précisant que les banques utilisent l'évaluation pour calculer le montant du prêt à accorder.

"Compte tenu de cette règle, et à la lumière du différentiel existant entre les prix moyens d'achat et de vente et ceux des évaluations, ce n'est souvent qu'avec un niveau élevé de fonds propres qu'il est possible d'obtenir un financement", peut-on lire dans l'analyse.

Variation régionale

Ce différentiel varie d'une région à l'autre, l'Algarve présentant les prix de transaction les plus élevés par rapport aux évaluations réalisées par les experts enregistrés auprès de la Commission portugaise du marché des valeurs mobilières (CMVM).

Dans le cas de cette région, le prix d'achat moyen par mètre carré s'élevait à 2 114 euros à la fin de l'année dernière, contre une évaluation moyenne de 1 731 euros, "ce qui implique une surévaluation des propriétés de 22,1%", dans le cas de l'Algarve.

Une analyse municipale indique que dans les municipalités de Lagoa et Lagos, la différence entre le prix payé pour les propriétés et la valeur attribuée par les experts aux maisons évaluées est d'environ 42%. Dans le premier cas, le prix de vente moyen s'élevait à 2 351 euros par mètre carré et le prix d'évaluation à 1 658 euros. À Lagos, les montants étaient respectivement de 2 547 euros et 1 843 euros.