Dans une analyse partagée par CNN Portugal, l'agence de notation rappelle que "depuis 2015, les prix des logements au Portugal ont augmenté, en moyenne, de 9,1% par an, l'un des taux de croissance les plus rapides de l'Union européenne et bien au-dessus de la moyenne des 27, de 5,5%. La poursuite de la croissance économique, les taux d'intérêt bas et la demande des investisseurs ont contribué à cette évolution".

Aujourd'hui, le scénario a changé : "L'économie ralentit, l'inflation élevée fait grimper les taux d'intérêt et il est probable que la demande des investisseurs commence à s'estomper, ce qui augmente le risque de chute des prix". L'analyse de l'agence indique même que "les prix des logements ont dépassé les valeurs intrinsèques, exacerbant le risque de correction."

"Surchauffe"

Cela s'explique par le fait que les ratios de rentabilité annuelle (pour évaluer s'il est moins cher de louer ou d'acheter) et l'accessibilité des maisons ont dépassé le niveau 1 au Portugal. Cela signifie que les familles portugaises doivent investir environ 1,3 fois leur revenu annuel pour acheter une maison. Cela peut être considéré comme un facteur de surchauffe du marché et conduire à une correction dans les mois à venir.

La correction du marché immobilier pourrait surtout toucher les familles ayant contracté des prêts hypothécaires. "La hausse des taux d'intérêt pourrait affecter principalement la demande des résidents au Portugal plutôt que dans d'autres pays européens en raison des mesures de politique macroprudentielle", avertit Moody's.

L'agence signale que "dans le cadre de ces mesures, les fournisseurs de crédit doivent évaluer la capacité à payer les dettes à des taux d'intérêt supérieurs de trois points de pourcentage aux taux d'intérêt réels, entre autres choses". La mesure pourrait "contribuer à contenir les risques à mesure que les coûts d'emprunt augmentent", mais pourrait "priver les acheteurs potentiels de l'accès au crédit", ce qui aura des effets sur la demande de logements.

Moins de dépendance à l'égard des prêts

Malgré tout, Moody's signale, sur la base des données de la Banque du Portugal, qu'entre 2018 et le deuxième trimestre de 2022, "environ 50 % des maisons ont été achetées au comptant" et non par le biais de crédits bancaires. Cela représente un moindre recours aux prêts que dans d'autres pays européens. Il y a dix ans, les achats au comptant représentaient environ 25 %.

La hausse des taux d'intérêt a également rendu les actifs immobiliers moins attractifs pour les investisseurs étrangers, qui représentaient 11,7 % des acquisitions en juin 2022. Si le programme de visas dorés prend réellement fin, le Portugal sera moins attractif pour les étrangers, ce qui a contribué au doublement, depuis 2011, des prix de l'immobilier dans les régions de Lisbonne, Porto et dans la région de l'Algarve.