Le Premier ministre portugais, António Costa, a annoncé aujourd'hui que le très populaire programme portugais du Golden Visa, tel qu'il est aujourd'hui, prendrait fin. Le programme, qui est en vigueur depuis 2012, a attiré 6,797 milliards d'euros d'investissements, dont 88 % dans l'immobilier. La confirmation de savoir si la fermeture est immédiate ou dans un certain délai n'a pas encore été donnée.

Le 16 mars, un débat public visant à façonner et à modifier les propositions aura lieu, au cours duquel les propositions d'aujourd'hui seront discutées, puis approuvées par l'Assemblée de la République. Par conséquent, même si rien n'est confirmé, il est probable qu'au moins les circuits immobiliers du Visa d'or prendront fin à un moment donné dans le futur.

"Il reste à voir s'il y aura une période de grâce pour les investisseurs qui ont commencé le processus récemment ainsi que pour les entreprises qui travaillent sur ce marché", commente David Moura-George, directeur pour le Portugal chez Athena Advisers. "Une telle période a été accordée lorsque le programme a été modifié en 2022, la logique voudrait donc qu'une telle période soit accordée cette fois aussi, peut-être jusqu'à la fin de cette année. Il est également possible que certaines des voies d'accès non immobilières au Golden Visa soient maintenues, comme le transfert de capital, l'investissement dans des fonds ou l'investissement dans la culture, comme elles existent dans d'autres pays européens."

"Beaucoup diront que la fermeture du Golden Visa est une idée populiste pour tenter d'apaiser les acheteurs immobiliers nationaux qui ont été évincés des marchés immobiliers régénérés et gentrifiés des centres-villes", ajoute Moura-George. "Vous ne pouvez pas contester que l'investissement Golden Visa a eu un petit rôle à jouer dans cette situation, mais c'est de loin la raison principale, qui, à mon avis, était la décision du gouvernement fin 2012 de permettre aux propriétaires de libérer plus facilement leurs propriétés. C'est ce qui a conduit à la vague de régénération à travers Lisbonne au cours de la dernière décennie et le Golden Visa a été une incitation qui a complété la demande internationale."

"Ce sera malheureux pour certaines régions intérieures du Portugal ainsi que pour les îles de Madère et des Açores. Après les changements intervenus en 2022, ces endroits espéraient voir un afflux d'investissements, maintenant que des villes comme Lisbonne et Porto ne remplissent plus les conditions requises. Je pense que le programme de changements tel qu'il existe aujourd'hui est un modèle bien affiné qui n'expose plus négativement les marchés urbains ou côtiers à un développement accru, il est donc dommage de le voir disparaître."

Les changements qui sont entrés en vigueur en 2022 ont fait en sorte que les investissements immobiliers à Lisbonne et Porto ne seront plus admissibles pour les demandes de Golden Visa, à la place, seuls les investissements dans les régions intérieures et les destinations insulaires des Açores et de Madère sont admissibles. Certains montants d'investissement minimums pour d'autres catégories ont également changé.


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Comment le programme a changé en 2022


"Pour les Açores et Madère, le développement a toujours été très limité, de sorte qu'il y a généralement très peu de nouveaux biens immobiliers. Ces destinations ont un attrait qui va au-delà du Golden Visa - pensez à la plage, au soleil, à la nature sauvage - de sorte que la demande pour ces marchés restera forte au fur et à mesure que les projets peu fréquents seront libérés."

Mouvements du marché - comment la fermeture affectera-t-elle les marchés immobiliers comme celui de Lisbonne ?

"Si cela s'était produit il y a cinq ans, je serais un peu inquiet pour le marché de Lisbonne, mais pas aujourd'hui", ajoute Moura-George. "Le marché de Lisbonne a mûri et les changements qui ont eu lieu en 2022 ont servi de tampon à tout mouvement du marché. Mais le plus important est que le marché immobilier du Golden Visa a été un marché avec peu ou pas d'effet de levier. Une très petite partie des milliards d'euros investis dans l'immobilier par l'intermédiaire du programme a eu recours au financement ; il s'agit presque exclusivement d'un marché d'achats en espèces, ce qui en fait un marché isolé."

"Si l'immobilier n'est plus une option, les promoteurs essaieront d'accélérer le programme de lancement de tous les projets qui en font la demande, de sorte qu'il peut y avoir une petite rafale de sorties alors que la demande s'embouteille à l'approche de la fermeture. En réalité, ces projets sont de toute façon à la merci de l'approbation du gouvernement, il sera donc difficile de les faire avancer beaucoup."


Un gros coup pour les fonds éligibles au Golden Visa ?


Depuis 2019, les investissements via les fonds éligibles sont en forte augmentation. En 2019, 0,56 % de l'investissement total de l'année passait par le fonds et seulement trois ans plus tard, à la fin de 2022, cette part était passée à près d'un cinquième (18,36 %). Cela s'est traduit par une multiplication par trente en trois ans, passant de 4,16 millions d'euros d'investissement total en 2019 à 120,07 millions d'euros en 2022.

"Investir dans un fonds réglementé signifie évidemment que vous ne possédez pas les titres de propriété d'un bien comme c'est le cas avec un investissement immobilier Golden Visa", poursuit Moura-George. "Mais alors, pour un investissement minimum de 500 000 €, il n'y a pas eu de stock immobilier au centre de Lisbonne disponible à ce niveau depuis près de 5 ans. C'est la raison pour laquelle les fonds, du moins ceux qui sont liés à l'immobilier, sont devenus si populaires auprès des investisseurs non-européens, car ils ont donné la possibilité aux gens d'investir dans l'immobilier de premier ordre de Lisbonne à un niveau inférieur, tout en le combinant avec l'incitation d'une demande de Golden Visa.

"La fermeture de cette voie d'accès au Golden Visa permettra d'identifier rapidement les fonds qui n'ont pas été correctement constitués. Les fonds qui ont été bien structurés, investissant dans des biens immobiliers diversifiés dans des endroits clés du Portugal, conserveront la demande, qu'ils puissent être utilisés pour une demande de Golden Visa ou non."

Il a fallu moins de deux ans pour que le programme portugais du Golden Visa génère 1 milliard d'euros d'investissements, attirant des Chinois, des Brésiliens, des Sud-Africains et, depuis cette année, des Britanniques. Il est depuis devenu l'un des programmes d'investissement pour la résidence les plus populaires au monde, attirant près de 7 milliards d'euros d'investissements.


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