Questa opportunità di investimento, unita al turismo, che rappresenta il 17% dell'economia portoghese, e all'industria alberghiera, che ha registrato investimenti record di 900 milioni di euro nel 2022, rende l'investimento nel settore alberghiero in Portogallo una strategia intelligente. Anche senza considerare il programma Golden Visa, investire nel settore alberghiero rimane un'opportunità redditizia.

Nel 2022 il Portogallo è stato classificato come la migliore destinazione turistica d'Europa dai World Travel Awards, il quinto riconoscimento ottenuto dal Paese negli ultimi sei anni.

Secondo l'Istituto nazionale di statistica, il settore turistico portoghese ha registrato una notevole crescita delle entrate nel 2022, superando i 5 miliardi di euro, con un aumento significativo del 115% rispetto all'anno precedente e un incremento del 16,5% rispetto al 2019. L'aspetto interessante è che i dati mostrano che i visitatori stranieri non solo hanno superato i turisti nazionali, ma hanno anche soggiornato più a lungo.

La domanda di immobili commerciali, in particolare di hotel, è destinata a rimanere forte nell'era post-pandemia. L'industria del turismo è in ripresa e presenta promettenti opportunità di investimento nel settore alberghiero.

Dove investire in hotel in Portogallo

Lisbona, Porto e altre mete preferite dalle folle

Secondo l'Horwath HTL Portugal Hotels and Chains Report 2022, il Portogallo ha in cantiere più di 70 progetti alberghieri con 3.600 unità abitative. La maggior parte di questi progetti si concentra a Lisbona e a Porto, a testimonianza della crescita dinamica del settore alberghiero in queste famose città.

"Attualmente sono in corso transazioni alberghiere per circa 720 milioni di euro, in diverse fasi di negoziazione, che dovrebbero concludersi entro la fine dell'anno", ha dichiarato Gonçalo Garcia, responsabile del settore ospitalità di Cushman & Wakefield Portogallo.

Ilrapporto JLL Real Estate Market in Portugal 2022/2023 afferma che il segmento di lusso dell'industria alberghiera, compresi gli hotel a 5 stelle, sta vivendo una crescita significativa, rappresentando quasi un quarto delle nuove aperture di hotel. Inoltre, gli ospiti internazionali svolgono un ruolo fondamentale, rappresentando il 40% della domanda di camere d'albergo.

Ciò dimostra che i timori di un'eccessiva saturazione del mercato potrebbero essere esagerati. L'approccio tradizionale di investire in un hotel, in particolare in città popolari come Lisbona e altri grandi centri urbani, rimane un'opportunità di investimento promettente e vantaggiosa, anche considerando i segnali di saturazione e quindi le limitate opportunità di investimento. La regione settentrionale del Portogallo vedrà 25 aperture di hotel nel 2023 rispetto alle 17 unità di Lisbona nel corso dell'anno.

Altre destinazioni

Nel 2022, l'Algarve ha registrato il maggior numero di pernottamenti, seguito dall'area metropolitana di Lisbona al secondo posto e dalla regione settentrionale del Portogallo al terzo.

In altre parole, potete guardare oltre Lisbona e Porto e controllare le opzioni di investimento alberghiero in Algarve e Alentejo.

Sebbene Madeira sia stata a lungo una destinazione popolare per i turisti in cerca di idilliache fughe tropicali, complete di spiagge incontaminate di sabbia bianca, sole abbondante ed eccellenti opportunità di surf, sembra che il mercato abbia raggiunto un punto di saturazione. Con ben 49 hotel e oltre 7.500 camere già in funzione, la crescita limitata nel prossimo anno è evidente. Nel 2023, Madeira prevede di accogliere solo tre nuovi hotel con appena 294 camere in più, il che significa un tasso di espansione notevolmente inferiore.

Opzioni sostenibili vicino alla natura

Secondo Goncalo Garcia, "le nuove tendenze della domanda si fanno sentire anche nel panorama nazionale, con la richiesta di unità con più spazio circostante e a stretto contatto con la natura".

Questa enfasi sullo sviluppo sostenibile e sulle vacanze in un ambiente naturale incontaminato è evidente dal fatto che le Azzorre vedranno probabilmente l'apertura di sei nuovi hotel nel 2023, con un salto del 100% rispetto agli anni precedenti.

Le Azzorre possono essere una scelta di investimento intelligente perché sfruttano la loro posizione, la biodiversità, l'enfasi sullo sviluppo sostenibile e le attrazioni non convenzionali per dare un impulso al turismo che può continuare a lungo.

Un altro fattore che può giocare a favore delle Azzorre è la sua accessibilità dagli Stati Uniti rispetto ai luoghi di villeggiatura del Portogallo continentale o addirittura di Madeira. Negli ultimi anni si è registrato un aumento significativo del numero di americani che si trasferiscono in Portogallo.

"La comunità americana sta crescendo come mai prima d'ora... gli americani si trasferiscono in Portogallo e vivono in Portogallo", afferma Mariana Carp, partner e consulente fiscale di ILYA, una società di consulenza fiscale con sede a Lisbona.

Dato che l'acquisto di una casa non è più una strada facile per ottenere la residenza permanente, gli americani facoltosi possono esplorare gli investimenti commerciali nelle Azzorre per sfruttare il loro visto D2 e generare buoni profitti durante il loro soggiorno.

Come investire nel settore alberghiero in Portogallo

Un'opzione potrebbe essere quella di acquistare un piccolo hotel in Portogallo e partecipare alla sua gestione o affidarla a professionisti. Tuttavia, se da un lato si tratta di un percorso semplice, dall'altro è anche un'opzione rischiosa che potrebbe essere più adatta a imprenditori qualificati pronti ad affrontare le sfide di tali imprese.

Oltre ai rischi evidenti, questa strada renderà improbabile per l'investitore qualificarsi per un visto d'oro secondo i programmi esistenti e proposti.

L'acquisto di un piccolo hotel in Portogallo può essere rischioso e l'acquisto di un hotel di lusso può superare il vostro budget. Tuttavia, un modo intelligente e conveniente per investire nel settore alberghiero del Paese è quello di prendere in considerazione l'acquisto di una quota di un progetto di hotel di lusso o boutique.

Per qualificarsi nell'ambito dell'attuale programma Golden Visa, avete due opzioni. Innanzitutto, investire 350.000 euro in un progetto di ricostruzione o ristrutturazione di un hotel. In alternativa, è possibile investire 500.000 euro in un nuovo progetto. Questi investimenti offrono un'interessante opportunità di entrare nel settore alberghiero beneficiando del programma.

Le modifiche proposte sottolineano esplicitamente l'importanza di preservare e mantenere il patrimonio culturale. In altre parole, un boutique hotel che metta in risalto il ricco patrimonio culturale delle Azzorre o dell'Algarve potrebbe soddisfare i criteri di approvazione che saranno stabiliti dalle autorità in futuro.

Altri vantaggi dell'acquisto di una quota di un hotel di lusso sono

- reddito da locazione che si può scegliere di ricevere in anticipo o a intervalli periodici,

- riacquisto garantito dopo cinque o sei anni per garantire il vostro capitale, e

- Soggiorno gratuito nell'hotel o in qualsiasi altro hotel della catena per una o due settimane all'anno.

La grande domanda: ROI o Ritorno sull'investimento

Metriche come la tariffa media giornaliera (ricavo medio al giorno) e il RevPAR (ricavo per camera disponibile) variano da un progetto all'altro. Tuttavia, i numeri relativi a regioni come Lisbona e Porto avvalorano la tesi dell'investimento in un hotel in Portogallo.

- L'ADR a Lisbona è passato da 126 euro nel 2019 a 149 euro nel 2022. L'ADR a Porto è stato di 120 euro nel 2022 rispetto ai 118 euro del 2019.

- RevPAR di 98 e 71 euro per Lisbona e Porto, il doppio rispetto al 2021.

Ciò che rende questi numeri davvero impressionanti è che i livelli di occupazione nel 2022 erano inferiori a quelli del 2019, il che indica che gli hotel in Portogallo stanno già generando maggiori entrate e migliori rendimenti per gli investitori quando la ripresa dell'occupazione deve ancora avvenire.

Per quanto riguarda i rendimenti da locazione o il rendimento medio annuo degli investimenti immobiliari, il rapporto JLL mostra che i rendimenti primari degli investimenti alberghieri a Lisbona vanno dal 5,15% al 5,65%. Porto è un'opzione migliore con rendimenti tra il 6% e il 6,5%, mentre il rendimento più alto in Algarve è un impressionante 6,75%.

Se a ciò si aggiungono caratteristiche allettanti come il riacquisto garantito e il pagamento anticipato dei redditi da locazione, l'investimento in hotel in Portogallo si rivela una scelta finanziaria interessante, che va al di là degli investitori con Golden Visa o degli aspiranti al visto D2.

Che siate un investitore esperto che vuole diversificare il proprio portafoglio con immobili commerciali all'estero o un individuo con un elevato patrimonio netto in Portogallo desideroso di capitalizzare l'impennata post-pandemica del settore, questa opzione di investimento ha un ottimo potenziale per tutti.

Dovreste concentrarvi sui grandi marchi nel settore dell'ospitalità di lusso e limitarvi alle città più grandi o esplorare il potenziale delle proprietà fuori dagli schemi ma sostenibili delle Azzorre? La strategia più sensata sarebbe quella di avvalersi dell'assistenza di professionisti specializzati nel complesso settore degli investimenti e della migrazione, in modo da poter usufruire di strategie di investimento personalizzate e adatte ai vostri obiettivi di investimento a breve e lungo termine.


da Migronis