Nog maar een paar jaar geleden kon u uw woning zonder al te veel bureaucratie verhuren. De huurinkomsten moesten worden aangegeven op een jaarlijkse Portugese belastingaangifte, zelfs als de fondsen buiten Portugal werden beheerd en ontvangen. In 2014 werd het verplicht voor woningen om een AL-toeristenvergunning te hebben en vervolgens in 2015 moesten eigenaren van onroerend goed worden geregistreerd als zelfstandigen bij de belastingdienst en de socialezekerheidsdienst, onder wat bekend staat als categorie B huurinkomsten, om hun 'verhuurbedrijf' te runnen. Lange termijn verhuur is categorie F inkomen.

Geregistreerde personen moeten in Portugal een belastingaangifte indienen, zelfs als er geen huurinkomsten zijn ontvangen en deze situatie is een van de weinige omstandigheden waarin een nihilaangifte kan en moet worden ingediend.

Sovereign registreert zijn cliënten voor zelfstandig ondernemerschap, voorziet hen van de nodige boekhoudkundige diensten en dient hun belastingaangiften in.

Er is echter één zeer belangrijke kwestie waarvan eigenaars die hun eigendommen verhuren, zich bewust moeten zijn.

Voor particulieren die vóór januari 2021 zijn geregistreerd, is er een vermogenswinstverplichting wanneer particulieren hun eigendom gebruiken als een toeristisch bedrijf onder AL.

De belastingwet gaat ervan uit dat het onroerend goed wordt overgedragen aan het bedrijf en wanneer de klanten hun zelfstandige activiteit beëindigen of het onroerend goed verkopen, is er een vermogenswinstverplichting. Deze verplichting komt bovenop de gebruikelijke vermogenswinst bij de verkoop van onroerend goed, die afzonderlijk zou worden berekend.

Als gevolg van de wijzigingen van 2021 in de vermogenswinstregeling voor onroerend goed in AL-bedrijven moeten geregistreerde particulieren nu kiezen tussen de oude en de nieuwe regeling. Deze keuze kan alleen worden gemaakt bij de belastingaangifte van dit jaar.

De fiscale gevolgen kunnen aanzienlijk zijn en moeten van geval tot geval worden beoordeeld.

De keuze tussen het "oude regime" en het "nieuwe regime" geldt alleen voor degenen die hun activiteit als verhuurbedrijf hebben uitgeoefend vóór januari 2021. Als u pas in 2021 met uw bedrijf bent begonnen, wordt het "nieuwe regime" toegepast en is er geen keuze mogelijk.

Een korte uitleg:

"Oude Regime"

Tot januari 2021 waren de regels als volgt:

a. Er was een vermogenswinstverplichting bij het vervallen van de activiteit, ook als het onroerend goed niet aan een derde werd verkocht.

b. De meerwaarde werd berekend tussen het verschil tussen de marktwaarde van het onroerend goed bij de inschrijving van de bedrijfsactiviteit en de marktwaarde bij de stopzetting van de bedrijfsactiviteit.

c. De belastingdienst gaat ervan uit dat de marktwaarde de VPT (Waarde Patrimonium) van het onroerend goed is, zoals deze blijkt uit de IMI-vastgoedbelastingfacturen.

d. De initiële waarde wordt geactualiseerd volgens de jaarlijkse indexeringscoëfficiëntentabel.

e. Bepaalde verbeteringen en kosten kunnen met de meerwaarde worden verrekend.

f. Een slijtage-afschrijving wordt aan de meerwaarde toegevoegd.

g. Het belastbaar inkomen bedraagt 95% van de vermogenswinst en het eindtarief voor niet-ingezetenen bedraagt 25%, terwijl voor ingezetenen een progressief belastingtarief geldt.

Volgens deze regeling zou de belastingplichtige, zelfs indien het goed niet wordt verkocht, de vermogenswinst moeten berekenen en betalen in het jaar waarin hij zijn activiteit beëindigt.

"Nieuwe regeling"

Vanaf januari 2021 kan de nieuwe regeling een voordeel of een nadeel inhouden voor de belastingplichtige, afhankelijk van de individuele omstandigheden.

Volgens deze nieuwe regels heeft de regering de CGT-plicht bij de stopzetting van de bedrijfsactiviteit verplaatst naar het tijdstip waarop het onroerend goed wordt verkocht.

Er zijn twee mogelijke manieren om de winst te berekenen:

1. Indien het onroerend goed 3 jaar na de datum van de stopzetting van de activiteit wordt verkocht, wordt de meerwaarde berekend alsof het onroerend goed nooit onder een bedrijf heeft gestaan. Alle regels van particuliere verkoop van onroerend goed zijn van toepassing. Sovereign kan in deze gevallen nadere details verstrekken.

2. Indien het onroerend goed wordt verkocht binnen 3 jaar na de stopzetting van de activiteit, wordt de meerwaarde berekend alsof het een onderneming betrof. Gelijkaardige regels als het "oude regime" zijn van toepassing maar met enkele verschillen zoals hieronder:

a. De meerwaarde is enkel verschuldigd bij de verkoop.

b. De meerwaarde wordt berekend op het verschil tussen de aankoopprijs op de initiële aankoopakte van het onroerend goed en de verkoopprijs

c. De marktwaarden of VPT worden niet meer in aanmerking genomen, aangezien de aankoop- en verkoopwaarden de werkelijke prijzen zijn volgens de notariële akten.

d. Verbeteringen en kosten kunnen niet worden verrekend met de winst.

e. De initiële aankoop wordt niet geactualiseerd volgens de jaarlijkse indexeringscoëfficiëntentabel.

f. Een slijtage-afschrijving wordt toegevoegd aan de meerwaarde.

g. Het belastbaar inkomen bedraagt 95% van de meerwaarde en het eindtarief voor niet-ingezetenen bedraagt 25%, terwijl het voor ingezetenen de progressieve tarieven zijn.

Voordat u uw belastingaangifte voor 2021 indient, moet u beslissen welke optie u wilt.

Het team van volledig gekwalificeerde accountants van Sovereign kan u helpen bij deze beslissing door een simulatie te maken voor elk verschillend scenario.

Sinds 1999 voldoet het kantoor van Sovereign in Lagoa aan de groeiende vraag naar fiscale bijstand van buitenlandse investeerders, ingezetenen en gepensioneerden. Sovereign heeft ruime ervaring in de omgang met de Portugese autoriteiten en weet hoe zij haar cliënten moet behoeden en volledig moet voldoen aan hun belastingverplichtingen in Portugal. Sovereign biedt diensten aan zoals fiscale vertegenwoordiging, indiening van belastingaangiften en boekhoudkundige diensten voor huurinkomsten voor particulieren of bedrijven.

Aanvullende gespecialiseerde diensten van de Sovereign Group omvatten, verblijf en immigratie (Golden Visa en D7 passief inkomen visum), vermogensbeheer, trustbeheer, structurering van rechtspersonen (CSP), buitenlands onroerend goed eigendom, pensioenen, op maat gemaakte zakelijke en particuliere klant verzekeringen, evenals jacht en vliegtuig registratie eigendom en beheer.

De Sovereign Group is er trots op een wereldwijd bereik te hebben vanuit een lokaal punt van levering, dus praat vandaag nog met de experts op serviceinfo@sovereigngroup.com

https://www.sovereigngroup.com/portugal/