Op dollars beluste Noord-Amerikanen en op relocatie gerichte Braziliaanse kopers zijn in Portugal op zoek naar moderne huizen met ongewone afmetingen. Past de markt zich aan om aan hun behoeften te voldoen?

Sinds Lissabon het internationale toneel begon te veroveren, is zijn populariteit niet gestopt met groeien, en trekt het een steeds diverser aantal buitenlanders aan die ervoor kiezen een nieuw leven in de stad te beginnen.

Zij komen op zoek naar een nieuwe levensstijl en de Portugese hoofdstad biedt die als geen ander met een mild klimaat, nabijheid van de kust, veiligheid, een zeer aantrekkelijke kwaliteit-prijsverhouding in vergelijking met zijn Europese tegenhangers en hoge normen op het gebied van onderwijs, gezondheidszorg en onroerend goed.

"En dan hebben we het nog niet eens over de culturele, architectonische en gastronomische rijkdom van Lissabon, de gastvrijheid van de Portugezen en onze bereidheid om de taal te spreken van degenen die uit het buitenland komen", aldus David Moura-George, directeur Portugal bij Athena Advisers.

De groeiende reputatie van Portugal als zakencentrum en de mogelijkheid om overal ter wereld op afstand te werken, versterken deze trend nog en de bevindingen van SEF bevestigen dit. Eind 2021 waren er 698.887 buitenlandse burgers met een verblijfsvergunning in Portugal, 5,6% meer dan het jaar ervoor en dit aantal neemt sinds 2015 elk jaar toe.

Het is dan ook niet verwonderlijk dat Lissabon een prominente plaats inneemt op de Europese woningmarkt, aangezien steeds meer buitenlandse gezinnen ervoor kiezen zich in Portugal te vestigen.

Zoals verwacht heeft de verhuizing van internationale gezinnen naar Lissabon de vraag naar koop- of huurwoningen geïntensiveerd, met name in het topsegment. Athena Advisers, dat uitsluitend actief is in de eersteklas vastgoedsector waar internationale klanten 95% van de vraag voor hun rekening nemen, heeft een steeds grotere vraag gezien, vooral naar grote gezinswoningen in de meest centrale en gewilde gebieden van Lissabon, zoals Estrela, Lapa, Príncipe Real en Chiado, waar de vraag veel groter is dan het aanbod.

Deze situatie is niet nieuw en beïnvloedt de hele markt, maar de laatste tijd heeft de internationale vraag nieuwe hoogten bereikt. Deze vraag wordt voornamelijk aangewakkerd door Noord-Amerikaanse en Braziliaanse kopers. "In 2021 vertegenwoordigden deze kopers 30% van onze verkopen en dit jaar is dat gestegen tot 71%, waarbij verhuizing de enige drijfveer is achter alle transacties die dit jaar zijn uitgevoerd," voegt Moura-George toe. "De groei van de dollar ten opzichte van de euro is de kracht achter veel Amerikaanse kopers en bij de Brazilianen is het de voortdurende wens om hun vermogen over te brengen naar een stabiel Europa."

In iets meer dan 18 maanden is de koopkracht in USD in Portugal met 24% toegenomen: in januari 2021 kon voor 1 miljoen dollar 810.000 euro worden gekocht, tegen 1.011.193 euro nu.

Ook dit wordt ondersteund door SEF-gegevens: in 2021 woonden er ongeveer 7.000 Noord-Amerikanen in Portugal en in tien jaar tijd is het aantal meer dan verdrievoudigd, met Californiërs op kop.

Met een recordvraag is het alleen een gebrek aan aanbod dat de groei van de eersteklas vastgoedmarkt in Lissabon afremt, een markt die nog veel groter zou kunnen worden. Dit gebrek aan voorraad heeft de prijzen doen stijgen en geschat wordt dat de prijzen van eersteklas onroerend goed in heel Portugal dit jaar met gemiddeld 4,3% zullen stijgen (Savills Impacts Report 2022).

Ook al is het tekort aan kwaliteitsproducten al lang duidelijk, het type vraag van deze nieuwe klanten (Noord-Amerikanen en Brazilianen) heeft het nog prominenter gemaakt. In tegenstelling tot de Fransen, die houden van de charme van gerenoveerde gebouwen in historische gebieden, zijn Noord-Amerikaanse en Braziliaanse kopers zelden gecharmeerd van dit soort producten. Dat komt omdat zij vooral ruime, moderne woningen met vier of vijf slaapkamers willen, met veel licht, hoge plafonds, leefruimte buiten en domotica. De budgetten voor dit soort woningen kunnen gemakkelijk oplopen tot 5 miljoen euro.

Dit is een nichemarkt met een minimaal aanbod en eisen die niet gemakkelijk te vinden zijn omdat de Portugese en Europese markt cultureel niet gewend is om huizen met deze afmetingen en kenmerken te ontwikkelen.

Het is onvermijdelijk dat de vraag zich buiten de stad Lissabon verplaatst. De as Lissabon-Cascais en het gebied rond Ericeira zijn bestemmingen met een enorm potentieel om te investeren in de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten die de ruimte en kenmerken bieden die dit nieuwe profiel van kopers nodig heeft. De nabijheid van de zee en de stranden, de uitstekende surfmogelijkheden, de kosmopolitische maar toch rustigere sfeer en het feit dat ze slechts een half uur van de hoofdstad verwijderd zijn, zijn enkele van de grootste troeven van deze locaties. Binnen Lissabon heeft het Alcântara-gebied nog veel te bieden en woningen die geschikt zijn voor renovatie, en de ontspannen levensstijl aan de rivier speelt ook in zijn voordeel.

Dit soort woningen kan niet alleen aan deze nieuwe vraag voldoen en de groei van de eersteklas woningmarkt stimuleren, het zijn ook geweldige investeringen omdat ze minder gevoelig zijn voor cyclische marktschommelingen, met prijzen die met slechts 5% tot 10% dalen. Daarom zijn het, ondanks hun hogere prijzen, meer liquide en veiligere investeringen.

David Moura-George
Gedelegeerd bestuurder van Athena Advisers Portugal