Dit is een onthutsend hoog percentage in vergelijking met de 15% die in de rest van Europa wordt waargenomen, en meer dan 1,3 miljoen gezinnen hebben het moeilijk door de stijgende rente. Het aantal gedwongen verkopen zal in 2023 naar verwachting exploderen, omdat de reële lonen dat jaar minder snel zullen stijgen dan de inflatie.

Niet alleen huizen worden getroffen door de torenhoge rente en inflatie, maar ook persoonlijke en autoleningen en stijgende energieprijzen. Terwijl Portugal al enkele jaren een gezonde zeepbel kent en de huizenprijzen constant hoog blijven, worstelen Portugese inwoners met de stijgende kosten en kunnen zij zich nu geen huisvesting in eigen land meer veroorloven.

Vastgoed is een geweldige investeringsmogelijkheid geweest, maar het lijkt erop dat de zeepbel op het punt staat te barsten, en wie in Portugal wil investeren moet misschien op zoek naar alternatieve mogelijkheden.


Huizenprijzen in Portugal

De huizenprijzen in Portugal wijken sinds 2015 af van het EU-gemiddelde. Hoewel de prijsstijgingen de laatste paar jaar zijn vertraagd, met een daling van 5,9% in 2020 ten opzichte van, en het jaar daarop weer vertraagd, zijn de prijzen in 2021 en 2022 nog steeds sterk gestegen.

Een gewone Portugees betaalt voor een woning in Lissabon een prijs die ongeveer 336% hoger ligt dan wat hetzelfde huis in het land zou opbrengen. De twee grootste steden van Portugal (Lissabon en Porto) zijn ongeveer 164% duurder dan het nationale gemiddelde.

In vergelijking met andere landen is Portugal het enige land met een afwijking van meer dan 100%. Het op één na hoogste percentage in die vergelijking is dat van Duitsland, dat een gemiddelde afwijking van 77% heeft. De inwoners van Portugal worstelen met een afwijking die meer dan twee keer zo groot is als in Duitsland.

Tegelijkertijd kost een gemiddeld huis in Portugal ongeveer 24x het jaarlijkse BBP per hoofd van de bevolking. Die gegevens zijn echter gebaseerd op het landelijk gemiddelde, het gemiddelde in Lissabon - waar ongeveer 27% van de bevolking woont - ligt nog hoger, zelfs als rekening wordt gehouden met de iets hogere salarissen in de hoofdstad.


Overheidsingrijpen

De regering heeft stappen ondernomen om de huisvestingsproblemen van de Portugezen aan te pakken, waaronder het stopzetten van het zeer populaire gouden visum. Dit zijn echter kortetermijnoplossingen voor een langetermijnprobleem met zowel sociale als politieke gevolgen.

Veel Portugese gezinnen hebben stappen ondernomen om het probleem aan te pakken: ongeveer 26% huurt momenteel en velen doen inspanningen om leningen terug te betalen. Het is onvermijdelijk dat hun inspanningen ertoe zullen leiden dat de belastingen die zij betalen, ten goede komen aan gezinnen die momenteel niet zo voorzichtig zijn. Degenen die te veel schulden maken, zullen onvermijdelijk worden gered door de belastingen van degenen die voorzichtig zijn en hun uitgaven en schulden verminderen. Het resultaat is waarschijnlijk verdeeldheid en burgerlijke onrust.

Als de inflatie zoals voorspeld in de tweede helft van 2023 blijft stijgen, zal verdere financiële destabilisatie op korte en mogelijk langere termijn de ECB (Europese Centrale Bank) dwingen haar eindrente te verhogen. Hoewel het vrijwel onmogelijk is te voorspellen wat dit tarief zal zijn, kunnen we een forse renteverhoging verwachten, als de huidige inflatie en Federal Funds Rate in de VS plus het feit dat de ECB ver achterloopt op de Fed als het gaat om tariefaanpassingen. Dit alles zal onvermijdelijk gevolgen hebben voor de Portugese huizenmarkt.

De stijgende Euribor-tarieven, die - althans op korte termijn - worden beïnvloed door hypotheken met variabele rente, zullen uiteindelijk de Portugese vastgoedzeepbel doen knappen. Tegelijkertijd zal de dreigende ineenstorting waarschijnlijk een groot percentage van de Portugezen onder de armoedegrens brengen. Aangezien in het land al 5,5% van de bevolking onder die grens leeft en nog eens 2,3 miljoen mensen het risico lopen in armoede te vervallen, zou dit catastrofaal zijn.


Wat betekent dit voor beleggers?

De vastgoedmarkt in Portugal biedt al jaren goede investeringsmogelijkheden. Ondanks de gevolgen van de COVID-19-pandemie en de uitdagingen als gevolg van de oorlog in Oekraïne bleef de Portugese huizenmarkt gedurende 2022 sterk. Die veerkracht hield stand, zelfs in het licht van sterk stijgende hypotheekrentes, en de prijs van eigendommen en woningen in Portugal bleef stijgen.

Stijgende rentevoeten verhogen echter onvermijdelijk het risico van een prijscorrectie. De huizenprijzen in heel Portugal zullen dit jaar met maar liefst 3% dalen, waardoor vastgoed een potentieel slechte investering wordt. In het licht van deze economische crisis wordt beleggers aangeraden een beter onderkomen (pun intended) voor hun investeringen te zoeken. Het lijkt dit jaar verstandiger om te beleggen in een goed beheerde, wereldwijd gediversifieerde portefeuille, zoals het Nexus Global fonds van Blacktower.


Als u een gepersonaliseerde beleggingsstrategie wilt bespreken die in overeenstemming is met uw gewenste risicoprofiel en persoonlijke omstandigheden, kunt u een gratis en vrijblijvende afspraak maken met een van onze ervaren adviseurs in Lissabon of de Algarve door telefonisch contact met ons op te nemen op +351 289 355 685 of door een e-mail te sturen naar info@blacktowerfm.com.