Сегодня премьер-министр Португалии Антониу Кошта объявил о прекращении действия весьма популярной программы "Золотая виза" в ее нынешнем виде. Программа, действующая с 2012 года, привлекла 6,797 млрд евро инвестиций, 88% которых было направлено в недвижимость. Подтверждения о том, будет ли закрытие программы немедленным или в течение определенного периода времени, пока нет.

16 марта состоится общественное обсуждение для формирования и изменения предложений, где будут обсуждаться сегодняшние предложения, а затем они будут утверждены Ассамблеей Республики. Таким образом, хотя ничего не подтверждено, вероятность того, что, по крайней мере, маршруты недвижимости для Золотой визы будут прекращены в какой-то момент в будущем, достаточно велика.

"Пока неясно, будет ли предоставлен льготный период для тех инвесторов, которые начали процесс недавно, а также для предприятий, работающих на этом рынке", - комментирует Дэвид Моура-Джордж, директор по Португалии в Athena Advisers. "Такой период был предоставлен, когда программа была изменена в 2022 году, поэтому логика подсказывает, что такой период будет предоставлен и в этот раз, возможно, до конца этого года. Также возможно, что некоторые не связанные с недвижимостью пути получения Золотой визы останутся, например, перевод капитала, инвестиции в фонды или инвестиции в культуру, как это существует в других европейских странах".

Многие будут утверждать, что закрытие "Золотой визы" - это популистская идея, направленная на то, чтобы успокоить отечественных покупателей недвижимости, которые были вытеснены с возрожденных и джентрифицированных рынков недвижимости в центрах городов", - добавляет Моура-Джордж, - "Вы не можете утверждать, что инвестиции в "Золотую визу" сыграли в этом небольшую роль, но это далеко не главная причина, которая, на мой взгляд, была связана с решением правительства в конце 2012 года разрешить арендодателям более легко освобождать свою недвижимость. Именно это привело к волне регенерации по всему Лиссабону в последнее десятилетие, а Золотая виза стала стимулом, который дополнил международный спрос".

"Это будет печально для некоторых внутренних регионов Португалии, а также для островов Мадерия и Азорских островов. После изменений в 2022 году эти места надеялись увидеть приток инвестиций, теперь же, когда такие города, как Лиссабон и Порту, больше не соответствуют требованиям, и я считаю, что программа изменений в ее нынешнем виде - это хорошо отработанная модель, которая больше не подвергает городские или прибрежные рынки негативному воздействию, поэтому очень жаль, что она уходит".

Изменения, вступившие в силу в 2022 году, предусматривают, что инвестиции в недвижимость в Лиссабоне и Порту больше не будут удовлетворять критериям для получения Золотой визы, вместо этого удовлетворяются только инвестиции во внутренние регионы и островные направления Азорских островов и Мадейры. Также изменились некоторые минимальные суммы инвестиций для других категорий.


Кредиты: Предоставленное изображение; Автор: Клиент;

Как изменилась программа в 2022 году


"Что касается Азорских островов и Мадейры, то их развитие всегда было сильно ограничено, поэтому там, как правило, очень мало новых объектов недвижимости, и эти направления привлекают не только "Золотой визой" - подумайте о пляже, солнце, суровом внешнем мире - поэтому спрос на этих рынках будет оставаться высоким, когда появятся редкие проекты".

Движение рынка - как закрытие рынка повлияет на рынки недвижимости, такие как Лиссабон?

"Если бы это произошло пять лет назад, я бы немного беспокоился за рынок Лиссабона, но не сегодня", - добавляет Моура-Джордж. "Рынок Лиссабона стал более зрелым, а изменения, произошедшие в 2022 году, послужили буфером для любых движений рынка. Но самое главное заключается в том, что рынок недвижимости Золотой Визы был рынком с небольшим или нулевым левериджем. Очень мало из Xbn инвестиций в недвижимость через программу использовали финансирование, это был рынок почти исключительно наличных покупок, так что с этой точки зрения это был изолированный рынок".

"Если недвижимость больше не является вариантом, застройщики попытаются ускорить программу запуска проектов, которые подали заявки, поэтому может произойти небольшой всплеск продаж, поскольку спрос затормозится в преддверии закрытия. В действительности, эти проекты в любом случае зависят от одобрения правительства, поэтому будет трудно продвинуть их далеко вперед".


Большой удар для фондов, имеющих право на Золотую визу?


С 2019 года инвестиции через соответствующие фонды быстро растут. В 2019 году через фонд было инвестировано 0,56% от общего объема инвестиций за год, а всего через три года, к концу 2022 года, эта доля выросла почти до пятой части (18,36%). Это привело к тридцатикратному росту за три года - с 4,16 млн евро общих инвестиций в 2019 году до 120,07 млн евро в 2022 году.

"Инвестиции в регулируемый фонд, безусловно, означают, что вы не владеете документами на право собственности на недвижимость, как в случае с инвестициями в недвижимость Golden Visa", - продолжает Моура-Джордж. "Но при минимальной сумме инвестиций в 500 000 евро уже почти 5 лет не было ни одного объекта недвижимости в центре Лиссабона, доступного на таком уровне. Именно поэтому фонды, по крайней мере те, которые связаны с недвижимостью, стали столь популярны среди инвесторов, не являющихся гражданами ЕС, поскольку они предоставили людям возможность инвестировать в первоклассную лиссабонскую недвижимость на более низком уровне, одновременно сочетая это со стимулом для получения Золотой визы".

"Закрытие этого пути к Золотой визе позволит быстро выявить те фонды, которые не были правильно структурированы. Хорошо структурированные фонды, инвестирующие в диверсифицированную недвижимость в ключевых районах Португалии, сохранят спрос независимо от того, могут ли они быть использованы для получения Золотой визы или нет".

Менее двух лет понадобилось для того, чтобы португальская программа "Золотая виза" принесла €1 млрд инвестиций, привлекая китайцев, бразильцев, южноафриканцев, а с этого года и британцев. С тех пор она стала одной из самых популярных в мире программ инвестирования в целях получения вида на жительство, привлекая почти 7 млрд. евро инвестиций.


Кредиты: Предоставленное изображение; Автор: Клиент;

  • Основанная в 2003 году, компания Athena Advisers является международным консультантом по недвижимости, специализирующимся на поиске привлекательной недвижимости для нового строительства и реконструкции в лучших районах.

  • Мы помогли тысячам инвесторов, вложивших более 1,5 млрд. евро, найти второй дом своей мечты или инвестировать в недвижимость за рубежом, будь то жилая или коммерческая недвижимость.

  • Сосредоточившись на высококачественных жилых и коммерческих объектах во Франции, Португалии, Швейцарии, Турции и Бразилии, мы подбираем недвижимость в нашем разнообразном портфеле для самых взыскательных международных клиентов.

  • От альпийских горнолыжных шале до элегантных таунхаусов, пляжных домов и всего, что находится между ними, мы очень тщательно подбираем портфолио, учитывая инвестиционный потенциал, а также привлекательность стиля жизни.