År 2022 innebar betydande förändringar i programmet för det gyllene visumet för Portugal, och fastighetsinvesteringar på populära platser som Lissabon, Setubal, Porto och Algarve är inte längre tillåtna.

Investeringsgränserna har förblivit i stort sett oförändrade med 280 000, 350 000 och 500 000 euro som relevanta prisnivåer. Vid 280 000 euro måste fastigheterna vara belägna i områden med låg befolkningstäthet eller vara av kommersiell karaktär, medan fastigheter för 350 000 euro måste vara äldre och renoveringsbenägna och fastigheter för 500 000 euro inte omfattas av några begränsningar, under förutsättning att investeringen görs i en inre region, på Azorerna eller Madeira .

GVP Life, ett globalt konsultföretag för bosättning och investeringar med fokus på den portugisiska marknaden, har noterat att investerare och fastighetsföretag som använder Golden Visa nu riktar sin uppmärksamhet mot städer i landets inland, med platser som Evora, Castelo Branco, Comporta och Santarem som föremål för uppmärksamhet. Detta har lett till att fastighetspriserna där har stigit snabbt och investerare kan fortfarande få god avkastning både på kapitalökning och hyresavkastning under den tid som deras investeringsperiod med gyllene visum varar. "Riskerna på dessa platser är dock högre eftersom det inte är traditionella områden där fastighetsinvesterare som inte har gyllene visum utgör majoriteten av köparna, och inte heller är de etablerade säkra platser som Lissabon, Porto, Algarve eller Setubal", konstaterar Kieron Norris, verkställande direktör för GVP Life.

Fastighetsföretagen har också börjat titta på att paketera turistanbud och andra kommersiella fastighetsalternativ för investerare som vill komma in i prisnivån på minst 280 000 euro. Dessa uppfattas ofta som överdrivna i pris, och de som erbjuder garanterade återköp är förenade med risker. I sådana fall erbjuds återköpet vanligtvis av en särskild enhet som inrättats för den erbjudna utvecklingen, och denna enhet kommer endast att kunna köpa tillbaka enheten om det ekonomiska resultatet under fem år är tillräckligt bra. Detta innebär att inte bara investerarnas kapital riskeras, utan även att deras uppehållstillstånd på Golden Visa inte blir framgångsrikt.

Den andra regeländringen gäller investeringsfonder där minimibeloppet har höjts från 350 000 euro till 500 000 euro. Investeringsfonder är diversifierade investeringsinstrument som vanligtvis investerar i portugisiska fastigheter och aktier och som också kan investera 40 % av det förvaltade kapitalet i andra europeiska länder, vilket sprider risken över flera tillgångar och länder.

"Investeringsfonderna har också fortfarande möjlighet att investera i bostadsfastigheter på de mest populära investeringsdestinationerna Lissabon, Setubal och Porto, vilket minskar risken, eftersom upp till nittio procent av investeringarna inte är baserade på Golden Visa. Det finns nu många fonder som kvalificerar sig för Golden Visa i Portugal, men dessa fonder måste undersökas noggrant för att se till att de har rätt exponering mot rätt fastighetsportfölj och platser, diversifiering i andra geografiska områden, samt att de drar nytta av en erfaren och pålitlig förvaltning som har en stark meritlista för att leverera resultat. De som presterar bäst investerar fortfarande i Lissabon, där avkastningen är mer stabil, och i omgivande områden som Setubal, som i allt högre grad blir en destination för digitala nomader, yrkesverksamma och utflyttade", säger Kieron Norris.

Investeringsfonderna undviker också kostsamma fastighetsskatter och åtnjuter bättre skattebehandling eftersom investeringsutdelningar inte beskattas i Portugal för personer som inte är bosatta i Portugal, medan hyresintäkter beskattas med 28 % oavsett skattestatus. Investeringsfonder förvaltas också av kvalificerade fondförvaltare och rådgivare, som omfattas av portugisiska och europeiska bestämmelser, vilket företag som erbjuder Golden Visa-paket för fastigheter som inte är fonder inte omfattas av.

Trots att det finns utmärkta områden att investera i, såg GVP Life under 2021 en märkbar övergång till investeringsfonder på grund av den enkla administrationen, eftersom det inte finns några hyresgäster som investerarna i Golden Visa måste förvalta, inget månatligt utfärdande av statliga hyreskvitton, inget underhåll och inga av de problem som man traditionellt förknippar med förvaltning av hyresfastigheter utomlands. Under pandemin blev fonderna mycket mer logiska för många investerare som var tvungna att investera på distans.

Trots det ökade intresset för inre regioner från Golden Visas kunder är trenden med investeringsfonder en trend som har fortsatt under 2022, och det är ett fenomen som stöds av de välförvaltade fondernas goda resultat.

Kieron Norris, verkställande direktör för GVP Life.

www.gvplife.com