I har nyligen läst en artikel ii Guardian i dä r författaren avfärdar vissa antaganden om fastighetsmäklaryrket i New York.'shyresmarknaden i New York.Ett av de viktigaste antagandena som nämndes var attyrket är mycke t glamorösa och är ett enkelt sätt att göra stora ekonomiska vinster utan någon större ansträngning., särskilt på lyxmarknaden. tsanningen är, om vi råkar vara på en säljande marknad, vilket är fallet i dagverkar situationen vara väsentligt annorlunda än vad den är.ärförväntasav allmänheten.

När jag läste den här artikeln kunde jag inte låta bli att se likheterna med vad som händer på den portugisiska marknaden efter koviden. När pandemin startade 2020, vilket ledde till karantän och stängda gränser internationellt, förändrades den portugisiska bostadsmarknaden drastiskt. Faktum är att ett oräkneligt antal fastigheter, som tidigare var avsedda för korttidsuthyrning, nu listades som långtidsfastigheter - vilket ökade utbudet av de sistnämnda på marknaden. Detta pressade ner bostadspriserna, vilket gynnade köpare/hyresgäster, men bara tillfälligt. Sedan kom eni slutet av 2021och början 2022, ändrades denna dynamik igen, med en efterfrågan som var betydligt större än utbudet och med bostadspriser som nådde all-time-highs.

Alla som har försökt nylige n att leta efter en egendo m att hyra i Lissabons centrum,vet säkert vad jag pratar om. Med detta menar jag inte en bottenvåning med ett inre sovrum i stadsdelen Anjos eller en lägenhet i en fjärde våningenstudio utan hiss i Penha de França. Om läsaren vill hyra en förstklassig lägenhet för sin familj i centrala Lissabon idagkommer han att ställas inför en verklig odyssé som kommer attl ballt annat än episk.

Marknaden är återigen på den ägarna oc h den förväntasförbl i så under en tid framöver,åtminstone i de bästa bostadsområdena segmentet.

Enligt en undersökning som utförts av Francisco Manuel dos Santos om den portugisiska fastighetsmarknaden, har majoriteten av dePortugisisk a befolkning föredrar att köpa ett hus framför att köpa ett husett. Siffrorna för försäljningen av privata fastigheter har faktiskt gradn betydligt sedan 2011 .medan hyra ningar har varit lägre än i dag. minskat ning för samma period - hyra motsvarande endast 19,9 %. av marknaden p å Portugisisk a nationella territoriety. Men, viktigast e storstadsområden - Lissabon och Porto - berättar en annan historia, med tha n antalet hyresavtalredovisning av42,3 % och 43, 9 % .av marknaden, respektive. Dessa siffror är ytterligaremer uppblåsta i de historiska centrumen i dessa respektive städer, med 64,1 % och 54,1 %.% av marknaden utgörs av hyresfastigheter.

Med hänsyn till attLissabon och Porto är de städer som har den största efterfrågan på fastigheter, tillsammans med det faktum att de är de äldsta städerna i Portugal med täta historiska centra och lite till ingen utrymme för nybyggnation.,är det bara naturligt att utbudet inte kan hålla jämna steg med efterfrågan.

Jag minns att vid flera tillfällen undermi n mäklarekarriär i Lissabonträffade jag en potentiell hyresvärd och efter att ha återvänt till kontoret för att förbereda den nya listan i systemet, fick jag ett samtal från samma kund som sa att "lägenheten var redan uthyrd, vi hade ett bud på det begärda priset! " .På en säljarmarknad finns det många dagliga utmaningar, inte bara för dem som letar efter en bostad utan också för dem som vill arbeta .inom fastighetsbranschen branschen.

Vad innebär en säljarmarknad och vilka utmaningar möter fastighetsmäklare på en sådan marknad?

På en säljarmarknad minskar lagret, det finns färre hus på marknaden än köpare/hyresgäster som är intresserade av att köpa. Eftersom allt fler köpare konkurrerar om samma antal tillgängliga fastigheter minskar deras förhandlingsstyrka medan säljarens förhandlingsstyrka ökar. Hus som har de egenskaper som de flesta köparna söker kommer att tillbringa mindre tid på marknaden, vilket gör att säljaren har större inflytande. Det blir därför allt viktigare för fastighetsmäklare på en sådan konkurrensutsatt marknad att hantera förhållandet mellan säljare och köpare till ett T.

I och med att antalet listningar minskar kommer konkurrensen mellan mäklare om sådana listningar att öka, eftersom det är välkänt inom fastighetsbranschen att hemligheten bakom en mäklares framgång ligger i kvaliteten på deras listningar. Det är av yttersta vikt att hantera relationen till säljaren och övertyga honom om att skriva under ett kontrakt med dig och inte med en annan mäklare.

Köparens marknad och säljarens marknad: Förväntningar kontra relationshantering

För att kunna sticka ut och leverera på en säljarmarknad måste mäklaren förstå de viktigaste drivkrafterna och skillnaderna inom dessa marknader.

Under mina år av erfarenhet inom fastighetsbranschen och affärsutveckling har jag insett att det finns två avgörande faktorer för att lyckas i detta yrke: hur du hanterar förväntningar kontra hur du hanterar relationer.

På en köparmarknad minskar säljarens inflytande, och därför blir det allt viktigare för mäklaren att hantera säljarens "förväntningar " . Det finns färre köpare på marknaden än det finns bostäder till salu, vilket gör att hela försäljningsprocessen blir mindre känslomässig och mycket mer rimlig. Att hantera säljarens prisförväntningar är en större utmaning på en sådan marknad. På grund av konkurrensen mellan de fastigheter som är till salu är köparna mycket känsligare för prisökningar eller prissänkningar på fastigheter med mycket liknande egenskaper som deras.

Å andra sidan är försäljningsprocessen mer känslomässig på en säljarmarknad. Eftersom det finns få fastigheter till salu är köparna mer benägna att ta tillfället i akt när de ser en fastighet med de egenskaper de söker. På denna typ av marknad måste mäklarna vara duktiga på att skapa relationer mellan köpare och säljare. De måste vara tillräckligt uthålliga för att leta efter fastigheter som inte är tillgängliga på marknaden och vara tillräckligt övertygande för att få dessa nischade objekt. På denna typ av marknad måste förhållandet till säljarna skötas noggrant eftersom säljarna tenderar att vara extremt krävande. På en oreglerad marknad, som den portugisiska fastighetsmarknaden, är det inte ovanligt att säljaren backar från en uppgjord överenskommelse och säljer till en högre budgivare. Därför är det också viktigt att fastighetsmäklaren kommunicerar med köparen och förbereder honom eller henne på att lägga ett godtagbart bud så snabbt som möjligt för att undvika att förlora möjligheter till en snabbare köpare.

av Sara Outeiro, f.d. mäklare och affärsutvecklingschef på EQTY Capital