Ist es erst ein Jahrzehnt her? Es scheint viel weiter in der Vergangenheit zu liegen, aber in wenigen Monaten werden es zehn Jahre sein, seit unser Land begonnen hat, die Schuldenkrise in der Eurozone in den Rückspiegel zu bringen. Im Mai 2014 lief das Finanzhilfeprogramm der Europäischen Union und des Internationalen Währungsfonds offiziell aus.

Seitdem haben wir uns auf die fiskalische Stabilität konzentriert, wobei sowohl die scheidende Mitte-Rechts- als auch die neue Mitte-Links-Regierung dem Abbau des Haushaltsdefizits Priorität einräumten, was zur allmählichen wirtschaftlichen Erholung Portugals beigetragen hat. Die Parteien und Personen, die an der Macht waren, sowie die vielen Sektoren, die hinter ihnen standen, sangen oft von verschiedenen Kirchenblättern, aber das gemeinsame Ziel war wohl dasselbe - die Erholung.

So ist es vielleicht ein wenig symbolisch, dass 2024 ein Jahr sein wird, das den Sektor der Gewerbeimmobilien in Portugal prägen wird. Was einst ein Markt voller Ängste war, ist nun einer, der bei sorgfältiger Navigation Chancen für Leistung und Wachstum bietet.

Es wird erwartet, dass das Jahr 2023 mit einem Gesamtgeschäftsvolumen im Bereich der Gewerbeimmobilien von rund 1,4 Milliarden Euro abschließt. Das ist ein beachtlicher Betrag, auch wenn er die Abschwächungstendenz widerspiegelt, die in ganz Europa aufgrund der steigenden Zinsen, der Inflation und des makroökonomischen und geopolitischen Kontextes mit zwei Kriegen in Europa und im Nahen Osten zu spüren ist. Wie so oft in der Geschichte zahlt es sich manchmal aus, das westlichste Land in Europa zu sein.

Im Jahr 2022 lag unsere durchschnittliche BIP-Wachstumsrate bei 6,8 % und damit auf einem 35-Jahres-Hoch, verglichen mit dem europäischen Durchschnitt von 3,4 %. In diesem Jahr wurde das Wachstum für alle abgeschwächt, aber Portugal übertraf dennoch die meisten europäischen Länder mit einem Wachstum von über 2 %, während der europäische Durchschnitt unter 1 % lag.

Die robuste Wirtschaft des Landes, gepaart mit einem soliden und kontinuierlichen Wachstum des Tourismus, dem Ausbau von Geschäftszentren, einem hohen Belegungsgrad und Investitionen in die Infrastruktur, schafft ein günstiges Investitionsklima, das auch in den kommenden Jahren anhalten dürfte. Darüber hinaus bieten sich für Family Offices und Privatinvestoren, die nicht auf die Finanzierung durch Banken angewiesen sind, zunehmend Möglichkeiten für kleinere Transaktionen, da die steigenden Zinsen die Immobilienfonds vorsichtiger werden lassen.

Obwohl der portugiesische Gewerbeimmobiliensektor aufgrund der aktuellen Situation kurzfristig mit einigen Herausforderungen konfrontiert sein könnte, bleiben die langfristigen Aussichten positiv, dass die Transaktionen wieder das Niveau von 3 Milliarden Euro erreichen, das 2022 und in der Zeit vor der Pandemie verzeichnet wurde, als das durchschnittliche Investitionsvolumen 3 Milliarden Euro überstieg.

Welche Immobilien bieten die besten Chancen für Investoren?

Im Jahr 2023 waren der Einzelhandel und das Gastgewerbe die Segmente, die den größten Teil der Investitionen auf sich zogen - jeweils 35 % des gesamten prognostizierten Transaktionsvolumens - und alles deutet darauf hin, dass sie auch 2024 die Stars der Gewerbeimmobilien sein werden. Zusammen mit Industrie und Logistik zeigen diese Sektoren Dynamik und eine starke Performance. Unsere Investoren zielen auf Gelegenheiten mit Renditen zwischen 6 und 8 %, was im Vergleich zu anderen europäischen Ländern sehr wettbewerbsfähig ist.

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Der Tourismus wird auch in Zukunft einer der dynamischsten Sektoren Portugals sein. Bereits im Oktober 2023 wurden die Gesamteinnahmen aus der Zeit vor der Umstellung deutlich übertroffen. Von Januar bis Oktober 2023 erreichten die Gesamteinnahmen 5,4 Milliarden Euro, 20,8 % mehr als im gleichen Zeitraum 2019. Auch die Einnahmen aus der Beherbergung stiegen um 22,1 %.

Aber es sind nicht nur Touristen, die vom Charme des Landes fasziniert sind und die Zahl der Hoteleinheiten erhöhen. Laut Plattformen wie Flatio und Nomadlist ist Portugal eines der beliebtesten Reiseziele für digitale Nomaden sowie das bevorzugte Land für die wachsende Zahl von Workation-Enthusiasten - ein Trend, der in Unternehmen, die ihre Arbeitsmodelle flexibilisieren, immer mehr an Fahrt aufnimmt und darauf basiert, dass ihre Mitarbeiter für einen bestimmten Zeitraum aus der Ferne arbeiten können, während sie die Welt bereisen.

Um diesen neuen Trends gerecht zu werden, entstehen in Portugal neue Gastgewerbekonzepte, die neue Möglichkeiten für Investoren bieten. Dabei handelt es sich um entspanntere, nachhaltige Räume mit Co-Working-Bereichen, die sich vor allem nördlich von Ericeira und südlich von Lissabon befinden, d. h. außerhalb der großen städtischen Zentren und in der Nähe von Strand- und Freizeitgebieten.

Der Einzelhandel wird auch weiterhin eines der attraktivsten Segmente für Investoren bleiben, und Supermärkte, die ihren Expansionskurs im ganzen Land, insbesondere in den Sekundärstädten, fortsetzen, werden weiterhin zu den rentabelsten Vermögenswerten gehören.

Im Industrie- und Logistiksektor gibt es ebenfalls gute Investitionsmöglichkeiten, wobei Datenzentren auf dem Vormarsch sind und Logistikzentren für die letzte Meile durch das Wachstum des elektronischen Handels angetrieben werden.

Was garantiert eine gute Rendite bei Gewerbeimmobilien?

Die wirtschaftliche Stabilität Portugals und die Aussichten auf ein anhaltendes Wachstum in den kommenden Jahren haben in Verbindung mit der hohen Beschäftigungsfähigkeit der letzten Jahre das Vertrauen der Unternehmen gestärkt. Gewerbeimmobilien zeichnen sich daher durch eine gute Auslastung (die in den meisten Sektoren stabil bleiben dürfte) und eine gute Leistung ihrer Mieter aus, was insbesondere bei den besten Objekten zu nachhaltigen Mietsteigerungen führt.

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Andererseits sind Anlagen mit einer guten Nachhaltigkeits- und ESG-Performance (Environmental, Social and Governance) widerstandsfähiger gegenüber Marktschwankungen und bieten Anlegern ein geringeres Risiko. Nachhaltigkeit und ESG stoßen auf zunehmendes Interesse bei den Nutzern, die Immobilien mit einem nachhaltigen Fußabdruck, guter Energieeffizienz und, wenn möglich, Zertifizierungen auswählen.

Dieser Trend ist weltweit auf dem Vormarsch, und Portugal ist keine Ausnahme. Laut einer Studie von Cushman & Wakefield ist die Zahl der Zertifizierungen von Gewerbeimmobilien in unserem Land seit 2020 exponentiell gestiegen. Allein im letzten Jahr wurden 30 Projekte mit BREEAM und LEED zertifiziert, weitere 40 Projekte befinden sich im Prozess der WELL-Zertifizierung. Insgesamt beläuft sich die Zahl der nach BREEAM zertifizierten Gewerbeimmobilien im Land auf 76 und nach LEED auf 32.

Es ist daher nicht überraschend, dass Portugal ein konsolidiertes Ziel für weltweite Investitionen in Gewerbeimmobilien ist, mit sehr guten Aussichten für das kommende Jahr. Allein bei Athena Advisers haben wir viele Geschäfte mit internationalen Investoren in der Pipeline, die voraussichtlich 2024 in den Bereichen Gastgewerbe, Vertrieb (Supermärkte), Logistik und Bildung (Schulen) zustande kommen werden.

Für diejenigen, die ihre Investitionen durch die Aufnahme von Gewerbeimmobilien in ihr Portfolio diversifizieren möchten, gibt es einen weiteren Vorteil: Es handelt sich um Immobilien, die nur sehr wenig Verwaltung oder Instandhaltung erfordern (stressfrei).