W analizie udostępnionej przez CNN Portugal agencja ratingowa przypomina, że "od 2015 roku ceny domów w Portugalii wzrosły średnio o 9,1% rocznie, co jest jednym z najszybszych wskaźników wzrostu w Unii Europejskiej i znacznie powyżej średniej dla 27 wynoszącej 5,5%. Do takiego rozwoju przyczynił się ciągły wzrost gospodarczy, niskie stopy procentowe oraz popyt inwestorów".

Teraz scenariusz się zmienił: "Gospodarka spowalnia, wysoka inflacja napędza stopy procentowe i prawdopodobnie popyt inwestorów zacznie słabnąć, zwiększając ryzyko spadku cen". Analiza agencji mówi nawet, że "ceny domów przekroczyły wartości wewnętrzne, pogłębiając ryzyko korekty."

"Przegrzane"

Wynika to z faktu, że roczne wskaźniki rentowności (pozwalające ocenić, czy taniej jest wynająć czy kupić) oraz dostępność domów przekroczyły w Portugalii poziom 1. Oznacza to, że portugalskie rodziny muszą zainwestować około 1,3-krotności swoich rocznych dochodów, aby kupić dom. Może to zostać uznane za czynnik przegrzewający rynek i doprowadzić do korekty w najbliższych miesiącach.

Korekta na rynku nieruchomości może szczególnie dotknąć rodziny posiadające kredyty hipoteczne. "Wzrost stóp procentowych może wpłynąć głównie na popyt mieszkańców w Portugalii niż w innych krajach europejskich ze względu na środki polityki makroostrożnościowej" - ostrzega Moody's.

Agencja sygnalizuje, że "w ramach tych środków podmioty udzielające kredytów muszą oceniać m.in. zdolność do spłaty zadłużenia przy stopach procentowych wyższych o trzy punkty procentowe od realnych stóp procentowych". Środek ten może "pomóc w ograniczeniu ryzyka w miarę wzrostu kosztów pożyczania", ale może "odebrać dostęp do kredytów potencjalnym nabywcom", co będzie miało wpływ na popyt na domy.

Mniejsze uzależnienie od kredytów

Mimo to, opierając się na danych Banku Portugalii, Moody's sygnalizuje, że w okresie od 2018 roku do drugiego kwartału 2022 roku "około 50 proc. domów zostało kupionych za gotówkę", a nie poprzez kredyt bankowy. Oznacza to mniejsze uzależnienie od kredytów niż w innych krajach europejskich. Dekadę temu zakupy za gotówkę stanowiły około 25%.

Rosnące stopy procentowe sprawiły również, że aktywa nieruchomościowe stały się mniej atrakcyjne dla zagranicznych inwestorów, którzy stanowili 11,7% zakupów w czerwcu 2022 roku. Jeśli program złotej wizy rzeczywiście się skończy, Portugalia będzie mniej atrakcyjna dla obcokrajowców, co przyczyniło się do podwojenia, od 2011 roku, cen domów w rejonach Lizbony, Porto i w regionie Algarve.