Dit jaar heeft de Portugese regering twee belangrijke programma's voor buitenlandse investeringen stopgezet. Op 6 oktober maakte de "Mais Habitação wet" een einde aan de vastgoedroute naar een gouden visum en twee dagen later kondigde ze de beslissing aan om een einde te maken aan het regime van niet-woonachtige ingezetenen (NHR), met praktische gevolgen vanaf 2024.

Om de NHR te "vervangen", werd een nieuwe fiscale stimulans voor wetenschappelijk onderzoek en innovatie in bedrijfsontwikkeling gecreëerd, gericht op "onderzoekers en hooggekwalificeerde werknemers" die dezelfde vereisten en voordelen zullen hebben als de NHR: begunstigden moeten ten minste 183 dagen per jaar in Portugal verblijven om gedurende 10 jaar te genieten van een speciaal belastingtarief van 20%, alleen geldig voor diegenen die de afgelopen vijf jaar geen fiscaal inwoner van ons land zijn geweest. Het lijkt een positieve maatregel, maar hij is zeer restrictief, waardoor veel talenten en veel gekwalificeerde professionals die onder de NHR naar Portugal kwamen, buiten de boot vallen.


Heeft het NHR-programma bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen?

Het belangrijkste argument dat de regering gebruikt om dit programma, dat in 2012 werd ingevoerd, te beëindigen, is dat het heeft bijgedragen tot het opblazen van de huizenmarkt in Portugal en tot de huidige crisis in deze sector.

Maar voordat ik deze kwestie analyseer, benadruk ik dat de kenmerken die Portugal tot een van de beste landen maken om in te wonen en werken, blijven bestaan. Bij Athena Advisers zullen we blijven inspelen op trends en onze klanten blijven voorzien van unieke beleggings- en levensstijlmogelijkheden in dit prachtige land.

Dat gezegd hebbende, is het belangrijk voor ons om duidelijk te maken dat de huizenmarkt in Lissabon en Portugal niet is opgeblazen door de NHR. Als er al een invloed was op de stijging van de huizenprijzen, dan was die minimaal en vooral gelokaliseerd in de stadscentra, met name in sommige wijken en grotere wooneenheden.

De prijsstijging in Portugal was wijdverspreid. Ze deed zich niet alleen voor in het stadscentrum, maar ook in de voorsteden van grote steden en in het hele land. Het gaat dus om een macro-economische kwestie en niet om een kwestie die strikt en rechtstreeks verband houdt met de NHR.


Slechts 7,9% van de buitenlanders in Portugal kocht een huis en kreeg de NHR-status.

Volgens de Belastingdienst waren er in 2022 meer dan 35.000 NHR-begunstigden in Portugal, voornamelijk uit het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, Brazilië en de Verenigde Staten.

Uit een onderzoek uit 2021 van de NHR Global Association bleek dat 40% van de NHR-houders onroerend goed had gekocht in Portugal, terwijl 60% huurders waren. Hetzelfde onderzoek gaf ook aan dat elke NHR houder gemiddeld ongeveer 1 miljoen euro uitgaf aan de aankoop van onroerend goed in Portugal.

Credits: Beeld aangeleverd; Auteur: Client;

Volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) hebben 110.158 buitenlanders tussen 2012 en 2019 onroerend goed gekocht in Portugal. Als we er dus rekening mee houden dat 22.000 buitenlanders in dezelfde periode de NHR-status verkregen [zie tabel] en slechts 40% onroerend goed kocht, zijn er slechts 8.000 buitenlanders die onroerend goed verwerven en de NHR-status verkrijgen. Dit betekent dat, op een totaal van 110.158 buitenlandse kopers, NHR-houders 7,9% van de markt vertegenwoordigen in die acht jaar.

Het is een zeer resterend aantal om de vastgoedprijzen in het hele land te kunnen opblazen. Het zijn er zelfs minder dan Gouden Visum kopers, die 8% vertegenwoordigen.


Dus, wat blaast de huizenprijzen op?

Hoewel de prijsstijging werd gedreven door lage rentetarieven, deze beweging veralgemeende zich in heel Europa, vooral na Brexit, toen het Europese kapitaal begon te inflateren - het grootste probleem en de belangrijkste reden voor de stijging van de huizenprijzen in Portugal is het gebrek aan nieuw aanbod. Volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) lag het aantal nieuwe bouwvergunningen in Portugal in de eerste helft van 2023 24% lager dan in dezelfde periode van 2022. Er komen geen nieuwe gebouwen op de markt en nieuwe projecten blijven jaren liggen bij gemeenteraden om vergunningen te krijgen.

En hier hebben we te maken met een ander groot probleem dat het vastgoed in Portugal opblaast: de luiheid van het openbaar bestuur. Dit is een probleem dat niet op de beste manier wordt opgelost. Ik denk dat de overheid nog steeds moet voldoen aan de eisen van een land dat economisch groeit. Maar niemand wil dit oplossen omdat het geen stemmen oplevert.

Het geld dat het land binnenkwam via het NHR-programma is waarschijnlijk het beste dat we ooit hebben gehad. Dat wil zeggen, dit is een investering van ondernemende mensen, zakenmensen en actieve individuen die naar Portugal verhuizen en nieuwe bedrijven opstarten, kantoren openen, mensen tewerkstellen en goederen en diensten verbruiken. En dit heeft een zeer positieve invloed op de Portugese economie.

Juist op economisch gebied heeft Portugal goed gepresteerd in vergelijking met andere Europese landen. In 2022 groeide het bbp van het land met 2,6%, een waarde die hoger is dan het EU-gemiddelde van 2,5%. Ook het werkloosheidspercentage in Portugal is met 5,8% relatief laag.

Bovendien gaat de technologische boom door. De technologiesector in Portugal groeide in 2022 met 12% en werd daarmee een van de snelst groeiende in Europa [Bron: Portugal Digital], en het is nu de 10e grootste exporteur van ICT-diensten ter wereld [Bron: World Trade Organization].

Naar onze mening is de groei van de Portugese economie ook te danken aan buitenlanders die Portugal als een interessante markt zagen, in ons land en onze economie geloofden en ervoor kozen om hier te wonen en te investeren. Bij Athena Advisers hebben we hier verschillende voorbeelden van: mensen die we hebben gevolgd uit Brazilië, het Verenigd Koninkrijk, Zuid-Afrika, Frankrijk, Zweden, de Verenigde Staten en meer... die hier kwamen en restaurants, hotels, technologiebedrijven en vele andere bedrijven hebben opgericht.


Wat is immers de echte reden om de NHR te beëindigen?

Naar onze mening is er vanuit economisch-financieel oogpunt geen geldig argument dat het stopzetten van de NHR rechtvaardigt. We vinden het een absolute vergissing om aan te nemen dat de NHR de schuld is van alle problemen in het Portugese vastgoed. Het wordt gewoon als excuus gebruikt.

Daarom is het einde van het NHR-regime een kortzichtige maatregel, gebaseerd op een vooropgezet idee, een populistische maatregel waarmee de regering iemand (of iets) de schuld wil geven om stemmen te winnen, waarbij programma's worden opgeofferd die hebben bijgedragen aan de economie van het land en de projectie van Portugal in de wereld.

Credits: Aangeleverd beeld; Auteur: Client;

Wat is de impact van het einde van de NHR?

Wij denken dat de impact van het einde van de NHR enorm zal zijn, niet alleen voor vastgoed, maar voor de hele economie van het land.

Voor deze investeerders, die hebben bijgedragen aan de groei van de Portugese economie, geeft de regering de verkeerde boodschap af en niemand kan hen bekritiseren als ze ophouden te geloven in de nationale markt, die altijd de regels verandert, en als ze ophouden te geloven in een land waarvan de uitvoerende macht buitenlandse investeringen de schuld geeft van het opblazen van de huizenprijzen en het veroorzaken van de crisis in deze sector. Velen van hen zullen Portugal misschien zelfs verlaten, met enorme kosten voor onze economie, omdat ze, zoals eerder gezegd, naast vastgoedbeleggers ook ondernemers, zakenmensen, werkgevers en consumenten zijn.

Op het gebied van vastgoedpromotie is er al sprake van een voorraadcrisis op de markt, en met het einde van het programma kunnen veel projecten in de ijskast worden gezet. Naast de verliezen voor de economie en de werkgelegenheid zal dit de huizencrisis verder verergeren en de prijzen opdrijven, omdat er nog minder aanbod zal zijn.

Bij Athena Advisers willen we geloven dat dit meer pessimistische scenario niet uitkomt, omdat we elke dag werken om het beste van Portugal en de producten met het meeste potentieel aan onze klanten aan te bieden.

Moeten sommige NHR-regels worden gewijzigd?

We weten dat het belangrijkste probleem met het speciale NHR-regime het feit is dat een buitenlander met fiscale residentie in Portugal niet dezelfde belastingheffing heeft in Portugal als een Portugees staatsburger. In dit verband is het belangrijk te benadrukken dat wij bij Athena Advisers voor gelijkheid zijn, omdat we allemaal Europeanen zijn. Daarom zijn wij van mening dat als een buitenlander inkomsten heeft in Portugal, zoals inkomsten uit onroerend goed op het nationale grondgebied, hij precies dezelfde belastingheffing zou moeten hebben als een Portugees staatsburger.

Wij zijn echter van mening dat als iemand met inkomsten uit verschillende bronnen wereldwijd besluit om zich in Portugal te vestigen, hij niet op dezelfde manier belast zou moeten worden. Meestal zijn het hooggekwalificeerde professionals die Portugal kiezen om zich te vestigen en bij te dragen aan de rijkdom en economie van het land.

Daarom is het een bonus voor Portugal en daarom zou het voor de Regering voldoende zijn geweest om enkele regels van het NHR-programma te veranderen, in plaats van het volledig af te schaffen.