Tout au long de cette année, le gouvernement portugais a mis fin à deux programmes majeurs dédiés à l'investissement étranger. Le 6 octobre, la "loi Mais Habitação" a mis fin à l'accès au visa d'or pour les biens immobiliers et, deux jours plus tard, le gouvernement a annoncé sa décision de mettre fin au régime des résidents non habituels (RNH), avec des effets concrets à partir de 2024.

Pour "remplacer" le NHR, une nouvelle incitation fiscale pour la recherche scientifique et l'innovation dans le développement des entreprises a été créée, ciblant les "chercheurs et les travailleurs hautement qualifiés" qui auront des exigences et des avantages similaires à ceux du NHR : les bénéficiaires doivent résider au Portugal pendant au moins 183 jours par an pour profiter d'un taux d'imposition spécial de 20 % de l'IRS pendant 10 ans, valable uniquement pour ceux qui n'ont pas été fiscalement résidents dans notre pays au cours des cinq dernières années. Il s'agit d'une mesure positive mais très restrictive, qui exclut de nombreux talents et de nombreux professionnels qualifiés qui sont venus au Portugal dans le cadre du NHR.

Le programme NHR a-t-il contribué à la hausse des prix de l'immobilier ?

Le principal argument utilisé par le gouvernement pour mettre fin à ce programme, établi en 2012, est qu'il a contribué à gonfler le marché du logement au Portugal et à la crise actuelle dans ce secteur.

Mais avant d'analyser cette question, j'insiste sur le fait que les caractéristiques qui font du Portugal l'un des meilleurs pays où vivre et travailler demeurent. Chez Athena Advisers, nous continuerons à anticiper les tendances et à offrir à nos clients des opportunités uniques d'investissement et de style de vie dans ce merveilleux pays.

Cela dit, il est important pour nous de préciser que le marché du logement à Lisbonne et au Portugal n'est pas gonflé par le NHR. S'il a eu un impact sur la hausse des prix de l'immobilier, il a été minime et localisé principalement dans les centres-villes, en particulier dans certains quartiers et dans les grandes unités résidentielles.

Au Portugal, la hausse des prix a été généralisée. Elle s'est produite non seulement dans le centre-ville, mais aussi dans les zones suburbaines des grandes villes et dans tout le pays. Il s'agit donc d'une question macroéconomique et non d'une question strictement et directement liée au NHR.

Seuls 7,9 % des étrangers au Portugal ont acheté une maison et obtenu le statut de NHR.

Selon l'autorité fiscale et douanière, il y avait plus de 35 000 bénéficiaires du NHR au Portugal en 2022, principalement originaires du Royaume-Uni, de France, du Brésil et des États-Unis.

Une enquête réalisée en 2021 par la NHR Global Association a révélé que 40 % des titulaires de NHR avaient acquis une propriété au Portugal, tandis que 60 % étaient locataires. La même enquête a également indiqué que chaque détenteur de NHR a dépensé en moyenne environ 1 million d'euros pour l'achat de biens immobiliers au Portugal.

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Selon l'Institut national de la statistique (INE), 110 158 étrangers ont acquis des propriétés au Portugal entre 2012 et 2019. Par conséquent, si nous considérons que 22 000 étrangers ont obtenu le statut de NHR au cours de la même période [voir tableau] et que seulement 40 % ont acheté des propriétés, il n'y a que 8 000 étrangers qui acquièrent des propriétés et obtiennent le statut de NHR. Cela signifie que, sur un total de 110 158 acheteurs étrangers, les détenteurs de NHR représentent 7,9 % du marché au cours de ces huit années.

C'est un chiffre très résiduel pour pouvoir gonfler les prix de l'immobilier dans tout le pays. Ils sont encore moins nombreux que les acheteurs de Golden Visa, qui représentent 8 %.

Alors, qu'est-ce qui fait gonfler les prix de l'immobilier ?

Si la hausse des prix est due à la faiblesse des taux d'intérêt - ce mouvement s'est généralisé à toute l'Europe, notamment après le Brexit, lorsque les capitaux européens ont commencé à gonfler - le principal problème et la principale raison de la hausse des prix de l'immobilier au Portugal est le manque d'offre nouvelle. Selon l'Institut national de la statistique (INE), le nombre de nouveaux permis de construire délivrés au Portugal au cours du premier semestre 2023 a été inférieur de 24 % à celui de la même période de 2022. Il n'y a pas de nouveaux bâtiments qui arrivent sur le marché, et les nouveaux projets traînent pendant des années dans les conseils municipaux pour obtenir des licences.

Et là, nous sommes confrontés à un autre problème majeur qui gonfle l'immobilier au Portugal : l'oisiveté de l'administration publique. C'est un problème qui n'est pas résolu de la meilleure façon. Je pense que le gouvernement doit encore répondre aux exigences d'un pays en pleine croissance économique. Mais personne ne veut résoudre ce problème parce qu'il ne rapporte pas de voix.

L'argent qui entre dans le pays par le biais du programme NHR est probablement le meilleur que nous ayons jamais eu. Il s'agit d'un investissement réalisé par des entrepreneurs, des hommes d'affaires et des personnes actives qui s'installent au Portugal et créent de nouvelles entreprises, ouvrent des bureaux, emploient des personnes et consomment des biens et des services. Cela a un impact très positif sur l'économie portugaise.

C'est précisément dans le domaine de l'économie que le Portugal a affiché de bonnes performances par rapport à d'autres pays européens. En 2022, le PIB du pays a augmenté de 2,6 %, une valeur supérieure à la moyenne européenne de 2,5 %. De même, le taux de chômage au Portugal est relativement bas, à 5,8 %.

En outre, le boom technologique se poursuit. Le secteur technologique portugais a connu une croissance de 12 % en 2022, devenant l'un des plus rapides d'Europe [Source : Portugal Digital], et le pays est désormais le 10e exportateur mondial de services TIC [Source : Organisation mondiale du commerce].

À notre avis, la croissance de l'économie portugaise est également due aux étrangers qui ont vu dans le Portugal un marché intéressant, qui ont cru en notre pays et en notre économie, et qui ont choisi de vivre et d'investir ici. Chez Athena Advisers, nous en avons plusieurs exemples : des personnes que nous avons suivies, originaires du Brésil, du Royaume-Uni, d'Afrique du Sud, de France, de Suède, des États-Unis et d'ailleurs... qui sont venues ici et ont créé des restaurants, des hôtels, des sociétés technologiques et bien d'autres entreprises.

Après tout, quelle est la véritable raison de mettre fin au NHR ?

À notre avis, d'un point de vue économique et financier, il n'y a pas d'argument valable qui justifie la fin du NHR. Nous considérons que c'est une erreur absolue de supposer que le NHR est responsable de tous les problèmes de l'immobilier portugais. Il sert simplement d'excuse.

Par conséquent, la fin du régime du NHR est une mesure à courte vue, basée sur une idée préconçue, une mesure populiste avec laquelle le gouvernement a l'intention de blâmer quelqu'un (ou quelque chose) pour gagner des votes, en sacrifiant des programmes qui ont contribué à l'économie du pays et à la projection du Portugal dans le monde.

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Quel est l'impact de la fin du NHR ?

Nous pensons que l'impact de la fin du régime NHR sera énorme, non seulement pour l'immobilier, mais aussi pour l'ensemble de l'économie du pays.

À ces investisseurs qui ont contribué à la croissance de l'économie portugaise, le gouvernement envoie un message erroné, et personne ne peut les critiquer s'ils cessent de croire au marché national, qui change toujours les règles, et s'ils cessent de croire en un pays dont l'exécutif accuse les investissements étrangers d'avoir gonflé les prix de l'immobilier et d'avoir provoqué la crise dans ce secteur. Nombre d'entre eux pourraient même quitter le Portugal, ce qui coûterait cher à notre économie, car, comme nous l'avons déjà dit, en plus d'être des investisseurs immobiliers, ils sont des entrepreneurs, des hommes d'affaires, des employeurs et des consommateurs.

En ce qui concerne la promotion immobilière, le marché connaît déjà une crise des stocks et, avec la fin du programme, de nombreux projets risquent d'être abandonnés. Outre les pertes pour l'économie et l'emploi, cela aggravera encore la crise du logement et gonflera les prix, car il y aura encore moins d'offre.

Chez Athena Advisers, nous voulons croire que ce scénario plus pessimiste ne se concrétisera pas, car nous travaillons chaque jour pour offrir à nos clients le meilleur du Portugal et les produits les plus prometteurs.

Faut-il modifier certaines règles du RNH ?

Nous savons que le principal problème lié au régime spécial du NHR est le fait qu'un étranger ayant une résidence fiscale au Portugal n'a pas la même imposition au Portugal qu'un citoyen portugais. À cet égard, il est important de souligner que chez Athena Advisers, nous sommes en faveur de l'égalité parce que nous sommes tous des Européens. Par conséquent, nous considérons que si un étranger a des revenus au Portugal, tels que des revenus provenant de propriétés situées sur le territoire national, il devrait avoir exactement la même imposition qu'un citoyen portugais.

Toutefois, nous sommes d'avis que si une personne ayant des revenus de diverses sources dans le monde entier décide de s'installer au Portugal, elle ne devrait pas être imposée de la même manière. Il s'agit généralement de professionnels hautement qualifiés qui choisissent le Portugal pour s'établir, contribuant ainsi à la richesse et à l'économie du pays.

Il s'agit donc d'un avantage pour le Portugal et c'est pourquoi il aurait suffi que l'exécutif modifie certaines règles du programme NHR, plutôt que de le fermer complètement.