Po silnym wzroście cen nieruchomości odnotowanym w ubiegłym roku, rok 2023 przyniósł bardziej umiarkowany wzrost cen w kilku krajach Unii Europejskiej (UE), a w niektórych państwach członkowskich odnotowano nawet spadki kosztów mieszkań. Według raportu idealista wynikało to głównie ze wzrostu oprocentowania kredytów mieszkaniowych i niższej zdolności zadłużania się rodzin. Jednak w wielu krajach rynki nieruchomości pozostają przewartościowane, jak ma to miejsce w Portugalii, ostrzega Komisja Europejska (KE). Bruksela ostrzega, że istnieje ryzyko "przyszłej ostrzejszej korekty" cen nieruchomości, jeśli warunki gospodarcze ulegną pogorszeniu.

Pomimo pandemii większość z 27 krajów UE doświadczyła "silnego wzrostu cen nieruchomości", nawet na rynkach, które były już przewartościowane, to znaczy tam, gdzie wzrost cen nieruchomości już znacznie przekroczył ewolucję dochodów. Jednak pod koniec ubiegłego roku wzrost cen nieruchomości zaczął zwalniać, ponieważ wzrosło oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, a inflacja zaczęła wywierać większą presję na dochód rozporządzalny rodzin.

Chociaż "przeszacowanie cen mieszkań zaczęło spadać w wielu krajach" w 2023 r., Bruksela ostrzega, że jak dotąd obniżki te są "ograniczone", a nawet istnieją rynki nieruchomości, które nadal są przewartościowane, jak ma to miejsce w Portugalii.

"Ceny mieszkań są zawyżone i nadal rosną w Bułgarii, Hiszpanii, na Łotwie, w Portugalii i Słowenii. W tych krajach ewolucja cen mieszkań może być postrzegana jako czynnik ryzyka dla bardziej wyraźnej przyszłej korekty, jeśli warunki gospodarcze ulegną pogorszeniu, przy czym ceny mieszkań są silnie przewartościowane w Portugalii". Konkretnie, KE pod przewodnictwem Ursuli von der Leyen szacuje, że ceny domów w Portugalii wzrosną w tym roku o 3,2%, spowalniając do 3% w 2024 roku.

"Obawy"

W Portugalii "ceny domów nadal budzą obawy", ponieważ w 2022 r. wzrosły o ponad 12%, od lat odnotowując wyższe wzrosty niż dochody rodzin. W rezultacie szacuje się, że ceny domów są zawyżone o 20-25%. Pomimo pewnego spowolnienia w ostatnich kwartałach, "wzrost cen mieszkań utrzymuje się w kontekście silnego popytu, w tym ze strony inwestorów zagranicznych, oraz spowolnienia w budowie nowych budynków", mówi Bruksela.

Istnieją jednak poważniejsze przypadki. W krajach, w których mieszkania są "znacznie przewartościowane", ceny ostatnio spadły, jak ma to miejsce w Czechach, Luksemburgu, Holandii i Szwecji. Również w Belgii, na Węgrzech, we Francji i Austrii ceny domów pozostają przewartościowane i odnotowały niewielkie spadki. W przypadku Irlandii ceny domów "rosły znacznie szybciej" niż dochody od 2013 r., ale jeszcze nie zaczęły się dostosowywać.

"W Danii, Niemczech i na Słowacji ceny również spadają, ale przeszacowanie jest mniej znaczące i zostało prawie całkowicie skorygowane w Danii". KE ostrzega, że "ewolucja rynku nieruchomości stwarza ryzyko dla globalnej gospodarki w tych krajach".

"Ostra korekta"

Z tego powodu Bruksela szacuje, że nastąpi "nowa korekta cen mieszkań, zwłaszcza w krajach, w których trwały wzrost cen był związany z niskimi stopami procentowymi". Oczekuje się, że obecne umiarkowanie lub korekta cen będzie kontynuowana, ponieważ "oczekuje się, że stopy procentowe kredytów mieszkaniowych pozostaną wysokie, a rynki nieruchomości nie dostosowały się jeszcze w pełni do ograniczeń, z jakimi borykają się (nowi) kredytobiorcy", wyjaśniają.

Mimo to, komisja pod przewodnictwem Ursuli von der Leyen uważa, że "gwałtowna korekta" cen mieszkań będzie "mało prawdopodobna". "W większości państw członkowskich istnieją znaczące reperkusje" w innych sektorach, takich jak budownictwo, chociaż przyznają, że "pewne skutki gospodarcze" mogą być odczuwalne.

W porównaniu z globalnym kryzysem finansowym, "ryzyko dla gospodarki wynikające z silnej korekty w dół cen mieszkań jest nieco złagodzone przez ich mniejszą wagę w gospodarce oraz przez środki makroostrożnościowe, które ograniczyły tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych w ostatniej dekadzie w większości krajów", wyjaśniono w raporcie.