Na een sterke stijging van de huizenprijzen in het afgelopen jaar, bracht 2023 een meer gematigde prijsgroei in verschillende landen van de Europese Unie (EU), waarbij sommige lidstaten zelfs een daling van de kosten van huisvesting lieten zien. Volgens een rapport van idealista is dit vooral te wijten aan de stijging van de rente op woningkredieten en de lagere schuldcapaciteit van gezinnen. Maar in veel landen blijven de vastgoedmarkten overgewaardeerd, zoals in Portugal, waarschuwt de Europese Commissie (EC). Brussel waarschuwt dat er een risico bestaat op een "toekomstige scherpere correctie" van de huizenprijzen als de economische omstandigheden verslechteren.

Ondanks de pandemie kende de meerderheid van de 27 EU-landen een "sterke groei van de huizenprijzen", zelfs in markten die al overgewaardeerd waren, dat wil zeggen, waar de groei van de huizenprijzen al veel hoger was dan de inkomensontwikkeling. Maar eind vorig jaar begon de stijging van de huizenprijzen te vertragen, toen de rente op woningkredieten steeg en de inflatie meer druk begon uit te oefenen op het beschikbare inkomen van gezinnen.

Hoewel "de overwaardering van huizenprijzen in veel landen begon af te nemen" in de loop van 2023, waarschuwt Brussel dat deze dalingen tot nu toe "beperkt" zijn, en dat er zelfs vastgoedmarkten zijn die overgewaardeerd blijven, zoals het geval is in Portugal.

"De huizenprijzen zijn overgewaardeerd en blijven stijgen in Bulgarije, Spanje, Letland, Portugal en Slovenië. In deze landen kan de ontwikkeling van de huizenprijzen worden gezien als een risicofactor voor een meer uitgesproken toekomstige correctie als de economische omstandigheden verslechteren, waarbij de huizenprijzen in Portugal sterk overgewaardeerd zijn". De EC onder voorzitterschap van Ursula von der Leyen schat dat de huizenprijzen in Portugal dit jaar met 3,2% zullen stijgen en in 2024 zullen vertragen tot 3%.

"Zorgen"

In Portugal "blijven de huizenprijzen een punt van zorg", aangezien ze in 2022 met meer dan 12% zijn gestegen, nadat ze jarenlang sterker zijn gestegen dan de gezinsinkomens. Als gevolg hiervan "zijn de huizenprijzen naar schatting 20-25% overgewaardeerd. Ondanks enige matiging in de afgelopen kwartalen, "blijft de groei van de huizenprijzen doorgaan in een context van een sterke vraag, ook van buitenlandse investeerders, en een vertraging in de bouw van nieuwe gebouwen", zegt Brussel.

Maar er zijn ernstigere gevallen. In landen waar woningen "aanzienlijk overgewaardeerd" zijn, zijn de prijzen onlangs gedaald, zoals in Tsjechië, Luxemburg, Nederland en Zweden. Ook in België, Hongarije, Frankrijk en Oostenrijk blijven de huizenprijzen overgewaardeerd en zijn ze licht gedaald. In Ierland zijn de huizenprijzen sinds 2013 "aanzienlijk sneller gestegen" dan de inkomens, maar ze zijn nog niet begonnen zich aan te passen.

"In Denemarken, Duitsland en Slowakije dalen de prijzen ook, maar de overwaardering is minder groot en is in Denemarken bijna volledig gecorrigeerd. En de EC waarschuwt dat "de ontwikkeling van de vastgoedmarkt risico's inhoudt voor de wereldeconomie in deze landen".

"Scherpe correctie"

Daarom verwacht Brussel een "nieuwe correctie van de huizenprijzen, vooral in landen waar aanhoudende prijsstijgingen gepaard gingen met lage rentetarieven". En de huidige matiging of correctie van de prijzen zal naar verwachting aanhouden, omdat "de rentetarieven voor woningkredieten naar verwachting hoog zullen blijven en de vastgoedmarkten zich nog niet volledig hebben aangepast aan de beperkingen waarmee (nieuwe) leners worden geconfronteerd", leggen ze uit.

Toch gelooft de commissie onder leiding van Ursula von der Leyen dat de "scherpe correctie" van de huizenprijzen "onwaarschijnlijk" zal zijn "Er zijn significante repercussies" in andere sectoren, zoals de bouw, in de meeste lidstaten, hoewel ze toegeeft dat "sommige economische effecten" voelbaar kunnen zijn.

Vergeleken met de wereldwijde financiële crisis "worden de risico's voor de economie die voortvloeien uit een sterke neerwaartse aanpassing van de huizenprijzen enigszins beperkt door hun geringere gewicht in de economie en door macroprudentiële maatregelen die het groeitempo van de woningkredieten in het afgelopen decennium in de meeste landen hebben beperkt", legt het rapport uit.