Det finns många hyresgäster i Algarve som måste lämna sina långtidsuthyrda bostäder för att hyresvärdarna ska kunna hyra ut dem på kort sikt under sommaren - detta är en verklighet som har börjat slå igenom i Algarve i många år. Det som händer är att många hyresvärdar bara hyr ut i åtta månader på lång sikt, och sedan utnyttjar de sommaren för att tjäna bra pengar och hyra ut på kort sikt.

Detta är ett mycket komplicerat problem, särskilt i turistområden som Algarve och Lissabon, som till följd av detta inte längre har ordentliga bostäder till rimliga priser för långtidsuthyrare. Mycket lite har gjorts för att ta itu med detta problem. Nyligen utfärdades ett domstolsutslag som säger att lokalt boende i lägenheter är förbjudet, men detta kommer inte att ha någon betydelse för detta.

Förbud mot lokalboende

För det första har Portugals marknad för korttidsuthyrning och Alojamento Local (känd som AL) gett ett stort uppsving för den lokala ekonomin, inte bara för att den har hjälpt till att ta emot de många turister som kommer till Portugal varje år, utan också för att den har bidragit till renoveringen av gamla byggnader, särskilt i Lissabon och Porto samt i Algarve och Madeira. Det finns dock alltid en baksida av myntet, och denna marknad för korttidsuthyrning har börjat kritiseras eftersom den möjliggör färre och dyrare hus på hyresmarknaden för långtidsuthyrning.

Detta påverkar inte bara dem som letar efter en fastighet att hyra, utan även grannarna som klagar på grund av skador på gemensamma utrymmen, buller och bristande säkerhet i sina byggnader. Allt sammantaget slutade dessa klagomål med att bli föremål för ett senaste domstolsbeslut som förbjuder dessa AL i lägenheter. Högsta domstolen (STJ) har förbjudit lokalboende i lägenheter, men detta kommer inte att förändra scenariot för någon hyresgäst eftersom beslutet endast gäller korrekt registrerade AL och endast ägare av lägenheter i samma byggnad kan dra sin granne inför rätta på dessa grunder.

Dessutom är flera korttidsuthyrningar inte registrerade som lokalboende, trots att de är det. "Lagen ger möjlighet att göra dessa korttidskontrakt", säger Maria João Ribeiro, juridisk rådgivare på DECO. Många gör dock inte det för att slippa betala skatt.

I dessa fall "måste det finnas ett hyreskontrakt som måste meddelas skattemyndigheterna, och det måste uppfylla alla förfaranden för ett hyreskontrakt, men så länge alla krav är uppfyllda är det lagligt att göra det", sade den juridiska rådgivaren.

Lokalt boende eller korttidskontrakt?

Ur kundens synvinkel, när man bokar en vecka i Algarve, kan skillnaden mellan dessa ibland vara oklar. DECO sade att onlinebokningsplattformar måste tillhandahålla information om registreringsnumret för det lokala boendet. Om de inte har detta identifieringsnummer är de inte ett AL. "Konsumenterna bör kontrollera om det finns ett registreringsnummer. Om det är en dold AL utan registreringsnummer kan konsumenterna alltid anmäla det till lokala råd samt till ASAE och skattemyndigheterna", sade hon.

"Det är upp till konsumenten att ta reda på det eftersom dessa inrättningar (AL) måste tillhandahålla en fysisk klagomålsbok och de måste ha tillgång till den elektroniska klagomålsboken på onlineportalen, så det finns ett antal krav som måste uppfyllas och vi råder alla konsumenter att skaffa sig mer information innan de ingår någon form av sådant avtal, särskilt på nivån för onlineplattformar, eftersom de måste tillhandahålla denna information", betonade hon.

Hur kan hyresgästerna skydda sig?

Faktum är att många av dessa bostäder som hyrs ut i så lite som åtta månader inte har något att göra med lokalt boende eftersom de inte är registrerade som sådana. Men om hyresvärden inte har något kontrakt med hyresgästerna agerar de som har tillbringat åtta månader under vintern eller de som har tillbringat en vecka eller två veckor på semester i skuggan av lagen. I dessa fall är det bästa sättet för konsumenterna att skydda sig själva att begära ett kontrakt, föreslog hon.

Även om semesterhyresavtalen kan vara kortare, måste hyresavtalen enligt lag ha en minimilängd på ett år och kunna förnyas i minst tre år, vilket innebär att många av dessa bostadskontrakt på endast åtta månader inte uppfyller detta krav. Många gånger är dessa kontrakt dock inte ens skriftliga. I dessa fall kan hyresgästerna behöva bevisa att hyrorna har betalats om de bestämmer sig för att ta dem till domstol - det är alltså viktigt att hyrorna har betalats med banköverföring eller att det finns kvitton.

Om du vill ha råd är du välkommen att kontakta DECO. Var dock medveten om att DECO endast ger råd när det rör sig om ett förhållande mellan en konsument och ett företag, aldrig när det rör sig om ett problem mellan två individer - "endast när det är en vinstdrivande enhet inblandad", avslutade Maria João.